АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 августа 2016 г. в„– Ф03-3886/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Головниной Е.Н.
Судей: Саранцевой М.М., Шведова А.А.
при участии:
от администрация города Комсомольска-на-Амуре: Мазаловой Н.В. - представителя по доверенности от 17.12.2015,
от ФНС России: Мутных Н.А. - представителя по доверенности от 30.05.2016,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Комсомольска-на-Амуре
на определение Арбитражного суда Хабаровского края от 27.04.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016
по делу в„– А73-9802/2015
по заявлению администрация города Комсомольска-на-Амуре (ОГРН 1032700030373, ИНН 2703000150, место нахождения: 681000, Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Аллея Труда, 13)
об исключении из конкурсной массы должника недвижимого имущества
в рамках дела о признании индивидуального предпринимателя Мясникова Олега Максимовича (ОГРНИП 311271736000011, ИНН 270306349303) несостоятельным (банкротом)
Арбитражный суд Хабаровского края в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя Мясникова Олега Максимовича (далее - Предприниматель, должник), производство по которому возбуждено по заявлению конкурсного кредитора - Администрации города Комсомольска-на-Амуре (далее - Администрация), принял решение от 18.01.2016, которым Предприниматель признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена Фефелова Елена Георгиевна.
09.03.2016 в арбитражный суд поступило заявление Администрации об исключении из конкурсной массы должника недвижимого имущества:
- земельного участка площадью 13 846 кв. м, с кадастровым номером 27:22:001404:672,
- земельного участка площадью 3 010 кв. м, с кадастровым номером 27:22:0011404:677.
Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 27.04.2016, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016, заявление оставлено без удовлетворения.
В кассационной жалобе Администрация просит определение от 27.04.2016 и постановление от 29.06.2016 отменить, принять новый судебный акт об исключении из состава конкурсной массы Предпринимателя названных в заявлении земельных участков. Считает, что в конкурсной массе может находиться имущество, принадлежащее должнику на праве собственности и которое возможно обратить в денежные средства. Земельные участки, об исключении которых из состава конкурсной массы заявлено, не оплачены Предпринимателем вопреки договору купли-продажи от 22.10.2012 в„– 389, а потому их нельзя считать приобретенным им имуществом. Согласно условиям этого договора регистрация права собственности на земельные участки за покупателем невозможна до осуществления полной оплаты цены имущества; до регистрации должник остается арендатором участков и именно подтвержденная задолженность по арендной плате послужила основанием для возбуждения настоящего дела о банкротстве. По мнению заявителя жалобы, наличие судебного решения о взыскании с Предпринимателя в пользу продавца долга не ограничивает право продавца требовать расторжения договора купли-продажи. Отмечает, что при оставлении спорных участков в конкурсной массе арбитражный управляющий не сможет их реализовать до государственной регистрации перехода права собственности на Предпринимателя. Ссылается на то, что спорные земельные участки не являются собственностью должника, относятся к неразграниченным землям и поэтому являются землями Российской Федерации, право распоряжения которыми предоставлено муниципальному образованию.
На кассационную жалобу поступили отзывы от финансового управляющего, от Федеральной налоговой службы и от публичного акционерного общества Банка "Финансовая Корпорация Открытие" - в них податели приводят возражения на доводы жалобы, просят оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их законными. Отмечают, что продажа спорных участков с расположенными на них и принадлежащими должнику на праве собственности строениями является единственным способом удовлетворения требований кредиторов, в том числе Администрации. Финансовый управляющий в своем отзыве информирует о подаче в районный суд заявления о государственной регистрации перехода права собственности на соответствующие земельные участки.
В заседании суда кассационной инстанции представителем Администрации приведены доводы кассационной жалобы и даны пояснения по существу возникшего спора; представителем Федеральной налоговой службы приведены доводы в поддержку судебных актов. От других лиц, участвующих в деле и извещенных надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представители не явились.
Проверив законность определения от 27.04.2016 и постановления от 29.06.2016, с учетом доводов кассационной жалобы, отзывов на нее и выступлений участников процесса, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.
Банкротство индивидуальных предпринимателей регулируется положениями § 2 главы Х Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и, с учетом установленных этим параграфом особенностей, § 1.1 этой же главы (реструктуризация долгов гражданина и реализация имущества гражданина).
В силу статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным (статья 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В рамках настоящего дела заявление касается имущества, не отнесенного к исключительному перечню. По мнению Администрации, спорное имущество - земельные участки не являются имуществом Предпринимателя.
При рассмотрении заявления установлено, что спорные земельные участки Предприниматель приобрел на основании постановления Администрации от 23.08.2012 в„– 2691-па "О приватизации земельных участков по ул. Красной, 18" по заключенному с Администрацией договору купли-продажи от 22.10.2012 в„– 389. Земельные участки предоставлены с целью эксплуатации объектов материально-технического снабжения - зерноскладов в„– 24 и в„– 30, право собственности на которые за Предпринимателем зарегистрировано в установленном порядке.
Права на земельные участки в связи с указанным выше договором купли-продажи не зарегистрированы.
Решением Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края установлен факт неисполнения обязательства по оплате стоимости земельных участков и с Предпринимателя взыскана задолженность по вышеназванному договору.
Договор купли-продажи от 22.10.2012 в„– 389 не расторгнут.
Учитывая установленные обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что спорные земельные участки входят в состав имущества должника и поэтому оснований для их исключения из конкурсной массы нет.
Данный вывод правомерен.
Так, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество; переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации - данные положения закреплены статьями 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ в„– 10, Пленума ВАС РФ в„– 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено: отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом; после передачи права владения недвижимостью покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и может защищать свое право владения на основании статьи 305 ГК РФ; в то же время покупатель не может распоряжаться полученным во владение имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно. Такой подход обеспечивает соблюдение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) и следует из содержания статей 273, 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ, пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
При установленных по делу обстоятельствах, принимая во внимание приведенные нормы права и разъяснения, оснований для поддержки позиции Администрации, настаивающей на неотносимости спорных участков земли к имуществу должника, не имеется.
Доводы кассационной жалобы, построенные на факте отсутствия государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки к покупателю (должнику) в связи с неисполнением им обязательств по оплате имущества, отклоняются. Отсутствие государственной регистрации права на имущество при том, что по поводу этого имущества имеется договор, предусматривающий переход права, не влечет аннулирования правоотношений для участников такого договора (статья 8.1 ГК РФ, пункт 3 постановления Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25). Договор купли-продажи спорных земельных участков, как указано выше, не расторгнут и недействительным не является.
При разрешении настоящего спора судами установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, к установленному правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения. Нарушений, являющихся основанием для безусловной отмены судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не выявлено.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. Обжалуемые определение и постановление следует оставить в силе.
Руководствуясь статьями 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

определение Арбитражного суда Хабаровского края от 27.04.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 по делу в„– А73-9802/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
Е.Н.ГОЛОВНИНА

Судьи
М.М.САРАНЦЕВА
А.А.ШВЕДОВ


------------------------------------------------------------------