АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2016 г. в„– Ф03-3555/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой
Судей: С.И. Гребенщикова, В.А. Гребенщиковой
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Апекс-дент" - Струков А.Ю., представитель по доверенности от 27.07.2015;
от управления муниципальной собственности г. Владивостока - Салыкова Л.В., представитель по доверенности от 08.10.2015 в„– 28/1-5522;
от муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" - Курман Ю.В., представитель по доверенности от 25.12.2015 в„– 1-15/3460
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока
на решение от 19.02.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2016
по делу в„– А51-17671/2015 Арбитражного суда Приморского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.А. Лошакова,
в суде апелляционной инстанции судьи Д.А. Глебов, А.В. Ветошкевич, С.М. Синицына
по иску общества с ограниченной ответственностью "Апекс-дент"
к управлению муниципальной собственности г. Владивостока
третьи лица: муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", общество с ограниченной ответственностью "Международный независимый центр оценки", общество с ограниченной ответственностью "Краевой центр оценки"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
Общество с ограниченной ответственностью "Апекс-дент" (ОГРН 1072538005363, ИНН 2538110580, место нахождения: 690033, г. Владивосток, ул. Уральская, 6; далее - ООО "Апекс-дент", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее - УМС г. Владивостока, управление, ответчик) с иском об изложении пункта 3.1 договора в„– 260-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) в следующей редакции: "Цена продажи арендуемого имущества составляет 2 560 000 (два миллиона пятьсот шестьдесят тысяч) руб. (без учета НДС)" (с учетом уточнения требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Определениями Арбитражного суда Приморского края от 24.08.2015, 14.10.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - МКУ "АПМЗН"), общество с ограниченной ответственностью "Международный независимый центр оценки" (далее - ООО "Международный независимый центр оценки") и общество с ограниченной ответственностью "Краевой центр оценки" (далее - ООО "Краевой центр оценки").
Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.02.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2016, уточненные исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе управление просит отменить решение и постановление и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя жалобы, суды ошибочно сочли рыночную стоимость выкупаемого имущества подтвержденной отчетом ООО "Краевой центр оценки" от 22.07.2015. Полагает, что в договоре купли-продажи не может быть указана цена, отличная от установленной решением думы г. Владивостока на основании отчета ООО "Международный независимый центр оценки" от 08.12.2014, об оценке, произведенной по обращению органа местного самоуправления. Приводит доводы о том, что в нарушение положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" оценка приватизируемого муниципального имущества проведена по обращению общества без уведомления собственника имущества, при этом цена имущества явно занижена; отчет выполнен не на дату обращения общества к уполномоченному органу с заявлением о выкупе арендуемого имущества. Указывает на то, что судебная экспертиза не проводилась.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Апекс-дент" выразило несогласие с изложенными в ней доводами, просило оставить без изменения обжалуемые судебные акты, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители ответчика и истца доводы кассационной жалобы и отзыва на нее поддержали, дали по ним пояснения; представитель третьего лица (МКУ "АПМЗН") доводы кассационной жалобы поддержал.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает правовых оснований для их отмены.
Как установлено арбитражными судами и следует из материалов дела, нежилые помещения в„– 2, 3, 5-7, 10 общей площадью 65,5 кв. м, этаж цокольный, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Уральская, д. 6, находятся в муниципальной собственности и используются обществом под стоматологический кабинет на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2010 в„– 04-00870-003-Н-АР-6163-00 сроком до 31.12.2014.
Решением думы города Владивостока от 28.05.2015 в„– 474 "О внесении изменений в решение думы города Владивостока от 20.02.2014 в„– 240 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2014-2016 годы" на основании отчета об оценке, проведенной ООО "Международный независимый центр оценки", от 08.12.2014 в„– 56, установлена цена выкупаемого имущества в размере 4 162 865 руб.
Уведомлением от 04.06.2015 в„– 1-15/1482 МКУ "АПМЗН" предложило ООО "Апекс-дент" заключить договор купли-продажи вышеуказанного муниципального имущества, приложив к уведомлению проект договора в„– 260-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства). Уведомление от 04.06.2015 и проект договора купли-продажи в„– 260-ППВ получены ООО "Апекс-дент" 01.07.2015.
Пунктом 3.1 проекта договора в„– 260-ППВ установлено, что согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению УМС г. Владивостока от 29.05.2015 в„– 469/28 "О приватизации муниципального имущества, включенного в программу приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2014-2016 годы и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества", цена продажи арендуемого имущества составляет 4 162 865 руб. (без учета НДС).
Не согласившись с предложенной выкупной ценой, ООО "Апекс-дент" 16.07.2015 обратилось в ООО "Краевой центр оценки", которым по заказу общества составлен отчет от 22.07.2015 в„– 106 "Об оценке рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 65,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Уральская, 6", которым рыночная стоимость по состоянию на 08.12.2014 определена в размере 2 560 000 руб. без учета НДС.
С учетом полученных данных 28.07.2015 ООО "Апекс-дент" представило в МКУ "АПМЗН" протокол разногласий к договору в„– 260-ППВ, в котором предложило изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: "согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению УМС г. Владивостока от 29.05.2015 в„– 469/28 "О приватизации муниципального имущества, включенного в программу приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2014-2016 годы и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества", цена продажи арендуемого имущества составляет 2 560 000 рублей (без учета НДС)".
Письмом от 11.08.2015 МКУ "АПМЗН" отказалось от заключения договора в„– 260-ППВ на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 28.07.2015.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Апекс-дент" 21.08.2015 в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Закона в„– 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Закона.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Как установлено арбитражными судами, общество является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение ему в собственность спорного недвижимого имущества в силу Закона в„– 159-ФЗ не имеется.
Таким образом, ООО "Апекс-дент" имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи по цене, равной рыночной стоимости имущества.
При этом достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества может быть им оспорена (пункт 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
В процессе рассмотрения настоящего дела арбитражными судами установлено, что на стадии заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, касающиеся рыночной стоимости этого имущества, арендуемого обществом как субъектом малого и среднего предпринимательства и приобретаемого им в порядке, предусмотренном положениями статей 3, 9 Федерального закона в„– 159-ФЗ.
При этом выкупная цена спорного объекта определена продавцом на основании отчета об оценке от 08.12.2014 в„– 56, подготовленного ООО "Международный независимый центр оценки" по состоянию на 01.12.2014, в размере 4 162 865 руб. (без учета НДС), покупателем - на основании отчета об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, составленным оценщиком ООО "Краевой центр оценки" Гавриловой А.С. по состоянию на 08.12.2014, в размере 2 560 000 руб. (без учета НДС).
Из положений статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ следует, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, касающиеся размера рыночной стоимости спорного имущества, суды установили, что при изготовлении отчета от 22.07.2015 в„– 106 оценщиком использован анализ наиболее эффективного использования имущества, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости; расчет стоимости объекта оценки произведен сравнительным, затратным и доходным подходами, соответствует положениям Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ. С учетом установленного суды пришли к выводу о необходимости определения цены сделки в размере указанной в нем рыночной стоимости имущества. При этом суды приняли во внимание положительное экспертное заключение в„– 01/2016 на отчет от 22.07.2015 в„– 106, а также отрицательное экспертное заключение от 08.12.2015 в„– 461/Э/2015, изготовленное экспертным советом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организацией оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", на отчет от 08.12.2014 в„– 56.
При таких обстоятельствах арбитражные суды правомерно указали на то, что стоимость подлежащего отчуждению обществу муниципального недвижимого имущества должна составлять 2 560 000 руб. и обоснованно удовлетворили уточненные требования истца об урегулирования разногласий договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества в„– 260-ППВ, изложив спорный пункт 3.1 договора в редакции, предложенной покупателем.
В данном случае разрешение в судебном порядке разногласий относительно цены выкупа спорного имущества, возникших на стадии заключения договора, соответствует подлежащим применению нормам материального права и фактическим обстоятельствам спора.
Возражения заявителя жалобы относительно определенной судами стоимости, по которой должно отчуждаться арендуемое обществом имущество, касаются доказательственной стороны спора, не свидетельствуют о нарушении норм материального права, которые могли бы являться основанием для отмены принятых по делу судебных актов в порядке кассационного производства, поэтому не могут быть приняты во внимание судом округа исходя из предоставленных ему статьей 286 АПК РФ полномочий.
Так, управление согласно требованиям статьи 65 АПК РФ определенный независимым оценщиком действительный размер рыночный стоимости спорного имущества не опровергло, допустимых доказательств, подтверждающих свою позицию, в материалы дела не представило; оснований для иной оценки данных доказательств у суда кассационной инстанции, вопреки доводам управления, не имеется.
Поскольку нарушений либо неправильного применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов, судами не допущено, обжалуемые решение и постановление не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 19.02.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2016 по делу в„– А51-17671/2015 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
С.Н.НОВИКОВА

Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
В.А.ГРЕБЕНЩИКОВА


------------------------------------------------------------------