АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2016 г. в„– Ф03-3100/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Е.К. Яшкиной
Судей: С.Ю. Лесненко, С.Н. Новиковой
при участии:
от ООО "Стандарт Плюс": Струкова Л.А, представитель по доверенности от 11.02.2015 б/н
от УМС г. Владивостока: Морошкин А.Н., представитель по доверенности от 08.10.2015 в„– 28/1-5523
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стандарт Плюс"
на решение от 23.12.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2016
по делу в„– А51-22732/2015
Арбитражного суда Приморского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.В. Кобко, в суде апелляционной инстанции судьи - С.М. Синицына, А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышев
по иску общества с ограниченной ответственностью "Стандарт Плюс"
к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока
третье лицо: муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"
об обязании произвести зачет
Общество с ограниченной ответственностью "Стандарт Плюс" (ОГРН 1022501287820, ИНН 2536072353, место нахождения: 690109, Приморский край, г. Владивосток, ул. Нейбута, 51; далее - ООО "Стандарт Плюс", Общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее - Управление) об обязании Управления как стороны по договору купли-продажи недвижимого имущества в„– 147-КП от 24.03.2014 нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Владивосток, проспект Океанский, 111, произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 943 577 рублей в счет оплаты выкупаемого имущества - нежилых помещений в здании (лит. А1), общей площадью 497,6 кв. м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 1-36 (II), расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, Океанский проспект, д. 111, по договору купли-продажи недвижимого имущества в„– 147-КП от 24.03.2014 (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).
Определением Арбитражного суда Приморского края от 23.11.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - МКУ "АПМЗН").
Решением от 23.12.2015, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2016, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой, приводя доводы о неверном толковании норм материального права и несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление апелляционного суда отменить, требования истца удовлетворить. В частности, заявитель указал на наличие в деле доказательств, свидетельствующих о согласии арендодателя на перепланировку. Полагает, что законом не запрещено решать вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений на стадии исполнения договора купли-продажи имущества.
В отзыве на кассационную жалобу Управление выразило несогласие с изложенными в ней доводами и просило оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители ООО "Стандарт Плюс" и Управления привели свои правовые позиции, дав соответствующие доводам кассационной жалобы и отзыва на нее пояснения.
Третье лицо, извещенное в надлежащем порядке о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своего представителя в суд округа не обеспечило, отзыв на кассационную жалобу не представило.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены.
Как установлено судами из материалов дела, 12.01.2000 между КУМИ г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Стандарт Плюс" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества в„– 1/205, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: Океанский проспект, 111, общей площадью 485,0 кв. м, для использования в целях "кафе быстрого обслуживания". Срок действия договора установлен сторонами до 26.12.2024, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В силу пункта 2.2.10 договора аренды арендатор обязан по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать арендодателю, не требуя возмещения средств, вложенных во все согласованные произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкций помещения.
20.06.2003 Управление, руководствуясь постановлениями главы администрации г. Владивостока в„– 607 от 20.05.1994 "Об аренде муниципального имущества г. Владивостока", в„– 960 от 24.08.1995 "О порядке предоставления в аренду жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда, имеющих статус общежитий", основываясь на решении комиссии (протокол в„– 19 от 06.06.2003) разрешило перепланировку ООО "Стандарт Плюс" в помещении по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 111, при условии согласования со всеми необходимыми организациями согласно постановлению главы администрации в„– 783 от 28.04.1999, что подтверждается выпиской из распоряжения начальника УМС г. Владивостока в„– 316 от 20.06.2003.
06.08.2013 вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу в„– А51-21008/2012 урегулированы разногласия, возникшие между Управлением и ООО "Стандарт-Плюс" при заключении договора купли-продажи недвижимости в„– 147-КП (с субъектами малого и среднего предпринимательства), при этом пункт 3.3. указанного договора изложен в следующей редакции: "Общая стоимость объекта составляет 20 448 000 рублей 00 копеек без НДС".
24.03.2014 стороны заключили договор купли-продажи объектов недвижимости в„– 147-КП (с субъектами малого и среднего предпринимательства), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: нежилые помещения в здании (лит. А1), назначение нежилое, общей площадью 497,60 кв. м, этаж: цокольный, номера на поэтажном плане: 1-36 (II), существующие ограничения (обременения) права: аренда, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект Океанский, д. 111.
В пункте 3.1 договора купли-продажи указано, что цена объекта определяется окончательной (продажной) суммой, на основании решения Арбитражного суда Приморского края от 06.08.2013 по делу в„– А51-21008/2012.
Право собственности ООО "Стандарт Плюс" на указанное выше имущество зарегистрировано в установленном законном порядке.
Между тем, до заключения договора купли-продажи от 24.03.2014 Обществом была произведена перепланировка арендуемых им нежилых помещений, которая состояла из присоединения разгрузочной площадки к помещениям путем заделки проема в кровле, демонтажа вентиляционного колпака на кровле, пробивки оконных и дверных проемов, заделки существующих проемов, снос перегородок и возведение новых, устройство крылец и козырьков. Рыночная стоимость произведенных Обществом неотделимых улучшений, исходя из отчета ООО "Краевой центр оценки" от 27.07.2015, по состоянию на 29.03.2012 составила 943 577 рублей с учетом НДС.
В этой связи ООО "Стандарт Плюс" направило в адрес Управления и МКУ "АПМЗН" требование о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты имущества, в котором просило произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 943 577 рублей в счет оплаты приобретенного имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Владивосток, проспект Океанский, д. 111.
В ответ на требование МКУ "АПМЗН" уведомило истца об отсутствии оснований для возмещения никем не согласованных и не утвержденных затрат на перепланировку и капитальный ремонт арендуемых помещений. При этом отразило, что разногласия по цене выкупа нежилых помещений были урегулированы в судебном порядке и в соответствии с решением Арбитражного суда Приморского края по делу в„– А51-21008/2012 цена выкупаемого имущества была установлена в размере 20 448 000 рублей.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о зачете в счет оплаты выкупаемого имущества стоимости неотделимых улучшений (943 577 рублей), не оплаченной на момент подачи иска.
В соответствии со статьей 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Как установлено судами, спорное имущество приобретено истцом в порядке реализации Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ).
По смыслу статьи 217 ГК РФ положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
Оценив представленные в дело доказательства с позиций статьи 71 АПК РФ, судебные инстанции пришли к единому мнению о недоказанности истцом согласия арендодателя на фактически произведенную перепланировку арендуемых помещений. Представленная в дело выписка из распоряжения начальника Управления от 20.06.2003 в„– 316 в качестве такового доказательства не принята судами, так как из буквального содержания ее текста не усматривается, на какую именно перепланировку выдано разрешение.
Кроме того, судами принято во внимание отсутствие доказательств предоставления арендодателю на рассмотрение и согласование сметы расходов, надлежаще согласованного проекта на перепланировку, как того требовал пункт 2.2.6 договора аренды от 12.01.2000, а также доказательств согласования корректировки рабочего проекта перепланировки, которая была осуществлена в 2008 году.
Наряду с изложенным, проверяя обоснованность заявленных требований, суды отметили, что неотделимые улучшения муниципального имущества были произведены арендатором в период действия договора аренды и на момент подписания договора купли-продажи, рассмотрения дела в„– А51-21008/2012 между сторонами не возникло разногласий по вопросу включения стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретенного спорного помещения.
Учитывая, что договор купли-продажи спорного имущества уже заключен, переход права зарегистрирован, сделка исполняется сторонами по условиям заключенного договора, суды сочли, что в данном случае предъявление Обществом требований по существу направлено на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части установленной решением суда от 06.08.2013 по делу в„– А51-21008/2012.
При такой ситуации суды не усмотрели правовых оснований для удовлетворения заявленного иска, что согласуется с нормами Федерального закона в„– 159-ФЗ, устанавливающего возможность зачета стоимости неотделимых улучшений, при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него.
Доводы заявителя кассационной жалобы о возможности разрешить вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений на стадии исполнения договора купли-продажи имущества подлежат отклонению судом кассационной инстанции, как противоречащие нормам Федерального закона в„– 159-ФЗ.
Его же доводы относительно наличия согласия арендодателя на произведенную истцом перепланировку по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных на их основе арбитражными судами обстоятельств, что в силу статьи 286 АПК РФ в кассационной инстанции недопустимо.
Учитывая, что дело рассмотрено судами обеих инстанций полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения апелляционным судом норм материального права и положений действующего процессуального законодательства, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено, а ошибочные выводы суда первой инстанции по применению норм Федерального закона в„– 159-ФЗ не повлияли на итог по делу, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для удовлетворения поданной Обществом жалобы и отмены состоявшихся решения и постановления апелляционного суда.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 23.12.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2016 по делу в„– А51-22732/2015 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
Е.К.ЯШКИНА

Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
С.Н.НОВИКОВА


------------------------------------------------------------------