АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 ноября 2016 г. в„– Ф03-5155/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой
Судей: В.А. Гребенщиковой, Е.К. Яшкиной
при участии:
от истца: Щедривый К.А., представитель по доверенности от 11.11.2015 в„– 52/01/04-02/31;
от ответчика: Мацапура Л.С., представитель по доверенности от 13.04.2016; Гасанов В.А., представитель по доверенности от 01.09.2016;
от третьих лиц: от администрации города Владивостока - Лобанова М.Н., представитель по доверенности от 07.12.2015 в„– 1-3/4307; от управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока - Лобанова М.Н., представитель по доверенности от 30.09.2015 в„– 27-1-1-2319
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орчард"
на решение от 06.05.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2016
по делу в„– А51-22910/2015 Арбитражного суда Приморского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.А. Лошакова,
в суде апелляционной инстанции судьи Д.А. Глебов, А.В. Ветошкевич, С.М. Синицына
по иску инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края
к обществу с ограниченной ответственностью "Орчард"
третьи лица: администрация города Владивостока, управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока, акционерное общество "Дальневосточная генерирующая компания"
о признании объекта самовольным
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Орчард"
к инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края
о сохранении здания в реконструированном состоянии
Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ОГРН 1122543024262, ИНН 254018030, место нахождения: 690110, г. Владивосток, ул. Светланская, 22; далее - инспекция) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Орчард" (ОГРН 1122543013812, ИНН 2543012595, место нахождения: 690014, г. Владивосток, Красного Знамени проспект, д. 98, кв. 89; далее - ООО "Орчард", общество) о признании объекта, расположенного по адресу: ул. Верхнепортовая, 43 в г. Владивостоке, самовольным; об обязании осуществить снос части объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020032:2108 по адресу: ул. Верхнепортовая, 43 в г. Владивостоке: цокольной этаж на отметке -7.100 пристройка в осях 1-4\Б-Г, 1 этаж на отметке -3.690 пристройка в осях 1-4\А-Б и 1-10\А-Б, 2 этаж -0.450 пристройка в осях 1-4\А-Б и 4-10\А-Г, мансардный этаж на отметке +3.600 пристройка в осях 1-4\А-Б.
Определениями суда от 29.10.2015, 19.01.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Владивостока (далее - администрация), управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока (далее - управление), акционерное общество "Дальневосточная генерирующая компания" (далее - АО "ДГК").
Определением от 15.12.2015 принят встречный иск ООО "Орчард" о сохранении административно-бытового здания общей площадью 1 281 кв. м, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Верхнепортовая, 43, кадастровый (или условный) номер: 25:28:020032:2108, в реконструированном виде согласно данным технического паспорта на здание по состоянию на 25.04.2014 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением суда от 06.05.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2016, первоначальные исковые требования удовлетворены частично: суд обязал ООО "Орчард" в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу привести в первоначальное состояние здание, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Верхнепортовая, 43, согласно техническому паспорту по состоянию на 01.02.2006 (инвентарный номер 05:401:002:000220520); в удовлетворении остальной части первоначального иска и в удовлетворении требований встречного иска отказано.
В кассационной жалобе ООО "Орчард" просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. По мнению заявителя, со ссылкой на статью 54 Градостроительного кодекса РФ инспекция не имела полномочий по проверке объекта на соответствие градостроительным нормам и правилам, поскольку права на спорный объект зарегистрированы в установленном порядке. Полагает, что суд при наличии противоречий по выявленным нарушениям при реконструкции здания вправе был назначить экспертизу, о проведении которой ходатайствовало общество.
В отзывах на кассационную жалобу инспекция, администрация и управление просят суд кассационной инстанции в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, представители ООО "Орчард", инспекции, администрации и управления доводы кассационной жалобы и отзывов на нее поддержали, дали по ним пояснения.
АО "ДГК", извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда кассационной инстанции своих представителей не направило.
Ходатайство ООО "Орчард" о назначении строительно-технической экспертизы окружным судом рассмотрено, отклонено, поскольку назначение экспертизы не предусмотрено при рассмотрении спора судом кассационной инстанции исходя из пределов его полномочий, установленных ст. 286 АПК РФ.
Проверив законность состоявшихся судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа находит их подлежащими отмене исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, ООО "Орчард" является собственником земельного участка площадью 1 663 кв. м с кадастровым номером 25:28:020031:47 из земель населенных пунктов с разрешенным использованием "для реконструкции нежилого здания под административно-бытовое здание", местоположение которого определено: Приморский край, г. Владивосток, ул. Верхнепортовая, 43 (свидетельство о государственной регистрации права от 26.01.2016).
Также по вышеназванному адресу за ООО "Орчард" зарегистрировано право собственности на нежилое здание складского назначения, этажность: 2, подземная этажность: 1 общей площадью 1 281 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 12.02.2014 серии 25-АВ в„– 158966). Основанием регистрации указаны: договор аренды земли от 04.04.2000 в„– 003065, соглашение от 07.02.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли, декларация об объекте недвижимого имущества от 28.01.2014.
В отношении объекта - нежилого складского здания, расположенного в границах названного земельного участка с кадастровым номером 25:28:020031:47, при проведении контролирующих мероприятий прокуратурой Приморского края, инспекцией выявлено, что обществом в отсутствие разрешительных, проектных документов осуществлена его реконструкция, по результатам которой здание увеличено мансардным этажом, а также увеличились параметры объекта капитального строительства, в частности площадь помещений до 1 281 кв. м по сравнению с площадью помещений здания 867,6 кв. м, указанной в техническом паспорте здания, составленном по состоянию на 01.02.2006.
Инспекция, полагая, что возведенная в результате реконструкции часть постройки является самовольной и подлежит сносу, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. При этом инспекция сослалась на то, что реконструкция объекта проведена в отсутствие разрешения на строительства; проектной документации, имеющей положительное заключение экспертизы проекта; градостроительного плана земельного участка.
В свою очередь, общество, ссылаясь на возможность сохранения в реконструированном виде постройки (административно-бытового здания общей площадью 1281 кв. м), обратилось со встречным иском.
При разрешении спора суды, установив, что проведенная в отношении существующего здания площадью 867,6 кв. м реконструкция является самовольной, поскольку осуществлена в отсутствие проектной документации, разрешения на реконструкцию и соответствующая реконструкция выполнена в нарушение градостроительных, строительных норм и правил, сделали вывод о невозможности признания права собственности за обществом на реконструированный объект. При этом суды учли отсутствие исходной документации относительно проведенной реконструкции, а также отсутствие положительных заключений уполномоченных органов по экологическому, санитарно-эпидемиологическому, противопожарному контролю. Суды признали, что обществом меры по легализации реконструированного объекта, получению разрешительной документации не принимались. Суд счел возможным обязать общество привести спорный объект в первоначальное состояние согласно данным технического паспорта по состоянию на 01.02.2006.
Между тем выводы судебных инстанций сделаны без учета следующего.
Согласно редакции статьи 222 ГК РФ, действующей на момент выявления контролирующим органом факта проведения ответчиком строительных работ по реконструкции принадлежащего ему объекта, самовольной постройкой признавались жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с действующей на момент рассмотрения судами настоящего спора редакции указанной нормы права самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, названной нормой права закреплена совокупность условий, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество должно квалифицироваться как самовольная постройка. В частности, такими условиями являются:
- возведение объекта с признаками недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей или на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем объекта;
- возведение такого объекта без получения на это необходимых разрешений;
- создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
По общему правилу, закрепленному пунктом 2 статьи 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ в„– 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
Из приведенных выше положений следует, что сохранение самовольно возведенного объекта недвижимости путем признания на него права собственности возможно в случае, когда единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При этом существующая возможность сноса самовольной постройки связывается законом не только с необходимостью соблюдения требований о получении разрешения на ее строительство, а в большей степени с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Установлено, что в рамках настоящего дела спор возник в отношении нежилого здания, право собственности на которое зарегистрировано за ООО "Орчард" вначале - как на здание административно-бытового назначения общей площадью 749,9 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 14.02.2013); затем - как на здание складского назначения, этажность 2, подземная этажность 1, общей площадью 1281 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 12.02.2014), с 29.05.2014 - как на нежилое здание, 3-х этажное (подземных этажей - 1) общей площадью 1 281 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 29.05.2014).
В свидетельствах основанием регистрации права указаны: договор купли-продажи объекта недвижимости от 07.02.2013; договор аренды земли от 04.04.2000 в„– 003065, соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли и соглашению о внесении изменений от 07.02.2013, декларация об объекте недвижимого имущества от 28.01.2014.
В материалы дела представлен технический паспорт на административно-бытовое здание, выполненный Владивостокским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация", по состоянию на 01.02.2006 согласно которому общая площадь здания составляет 749,9 кв. м, застроенная площадь - 505,2 кв. м.
Согласно техническому паспорту, выполненному по состоянию на 25.04.2014, общая площадь здания составляет 1 281 кв. м, при этом застроенная площадь увеличилась до 605,3 кв. м.
Таким образом, ООО "Орчард" с 14.02.2013 стало собственником нежилого здания общей площадью 749,9 кв. м; с 12.02.2014 - собственником нежилого здания общей площадью 1281 кв. м.
То, что в отношении первоначального здания общей площадью 749,9 кв. м обществом проведена реконструкция в виде пристроек: цокольного этажа на отметке - 7.100 в осях 1-4/А-Б, 1 этажа на отметке - 3.690 в осях 1-4/А-Б и 1-10/А-Б, 2 этажа на отметке -0.450 в осях 1-4/А-Б и 4-10/А-Г, мансардного этажа на отметке +3.600 в осях 1-4/А-Б, в результате которой площадь здания увеличилась до 1 281 кв. м, сторонами не опровергается.
В данном случае общество считает, что, поскольку здание в первоначальном состоянии имело назначение "складское", для его реконструкции не требовалось разрешение на строительство.
Суды, отклоняя этот довод, руководствуясь пунктом 14 статьи 1, пунктом 2 статьи 51 ГрК РФ, признали, что реконструкция объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, т.е документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. При этом учли, что названная норма статьи закона не допускает возможности реконструкции объекта складского назначения в отсутствие разрешения на строительство. Суды, установив, что соответствующее разрешение на строительство обществом не получалось; документы, необходимые для выдачи разрешения на строительство, в том числе проектная документация, градостроительный план земельного участка, в адрес уполномоченного органа не направлялись, сделали правомерный вывод о том, что реконструированный объект имеет признаки самовольного строительства.
Согласно пункту 23 Постановления в„– 10/22 в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
Далее установлено, что по настоящему спору заявлены требования о сносе самовольной постройке (первоначальный иск) и требования о признании права собственности на реконструированный объект (встречный иск). При этом требование о признании права собственности на спорный объект заявлено обществом к инспекции. Суды, разрешая по существу спор в этой части иска не учли, что инспекция по таким спорам не является надлежащим ответчиком. Надлежащим ответчиком по такому спору является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (пункт 25 Постановления в„– 10/22).
Поскольку, как указано выше, требование о сносе самовольной постройки непосредственно связано с выяснением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать постройку в реконструированном виде ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц, а эти обстоятельства установлены судами в рамках спора о признании права собственности на спорный объект, ответчиком по которому не могла выступать инспекция, осуществляющая государственный строительный надзор, при установленном невозможно должным образом проверить соответствие реконструированного объекта требованиям части 3 статьи 222 ГК РФ.
В этой связи выводы судебных инстанций о наличии предусмотренных законом оснований для приведения реконструированного объекта в первоначальное состояние не могут быть признаны законными и обоснованными.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1 - 3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки; выяснить и исследовать все имеющие значение для правильного разрешения спора фактические обстоятельства; рассмотреть вопрос о надлежащем ответчике по встречному иску; проверить факты нарушения (или, напротив, соблюдения) обществом обязательных норм и правил, действие которых распространяется на спорную ситуацию, в связи с чем предложить сторонам представить необходимые доказательства по данному вопросу и (или) обсудить возможность проведения по делу судебной экспертизы и по итогам установленного разрешить спор с правильным применением норм права.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 06.05.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2016 по делу в„– А51-22910/2015 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
С.Н.НОВИКОВА

Судьи
В.А.ГРЕБЕНЩИКОВА
Е.К.ЯШКИНА


------------------------------------------------------------------