АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 сентября 2016 г. в„– Ф03-4538/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Лесненко С.Ю., Гребенщиковой В.А.
при участии:
от ООО "ФарИст-Дивелопмент": Протасов А.В., представитель по доверенности без номера от 17.08.2016
от Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска: представитель не явился
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ФарИст-Дивелопмент"
на решение от 26.02.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2016
по делу в„– А59-6062/2015 Арбитражного суда Сахалинской области
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Шестопал И.Н., в апелляционном суде судьи Еремеева О.Ю., Анисимова Н.Н., Гончарова А.В.
По заявлению общества с ограниченной ответственностью "ФарИст-Дивелопмент"
к Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска
о признании незаконным решения, оформленного письмом от 19.11.2015 в„– 16462-014/017, об отказе в выдаче разрешения на строительство и возложении обязанности выдать разрешение на строительство
Общество с ограниченной ответственностью "ФарИст-Дивелопмент" (ОГРН 1076501003633, ИНН 6501180820, место нахождения: 693003, г. Южно-Сахалинск, Мартовский переулок, 1а, далее - ООО "ФИД", общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением о признании незаконным решения Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 026500544510, ИНН 6501053780, место нахождения: 693000, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32; далее - Департамент), оформленного письмом от 19.11.2015 в„– 16462-014/017, об отказе в выдаче разрешения на строительство и о возложении на ответчика обязанности выдать такое разрешение.
Требования заявлены на основании статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и обусловлены наличием зарегистрированного и действовавшего на момент обращения общества в Департамент договора аренды земельного участка от 18.07.2007 в„– 10042 (с учетом соглашения к нему от 01.10.2007 в„– 26434/1), в связи с чем ссылки ответчика на отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок как на основание отказа в выдаче разрешения на строительство являются необоснованными.
Решением суда от 26.02.2016, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2016 без изменения, в удовлетворении требований общества отказано, в том числе по мотиву отсутствия нарушений прав общества оспариваемым отказом ввиду прекращения арендных отношений по использованию земельного участка.
В кассационной жалобе и дополнениях к ней ООО "ФИД" выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, указывает на несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам спора, в связи с чем просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель жалобы в обоснование своей позиции проводит доводы о том, что суды неправомерно признали факт отсутствия у общества прав на земельный участок, на котором им предполагалось возвести многоквартирные жилые дома. При этом, как полагает заявитель жалобы, у Департамента не имелось оснований для прекращения арендных отношений с обществом, а отказ от договора от 18.07.2007 в„– 10042 заявлен со стороны ответчика ненадлежащим лицом - заместителем начальника Гулецкой Н.Н., которая необходимыми для этого полномочиями не обладает. Более того, такой односторонний отказ противоречит условиям пункта 8.3 договора и свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своими правами (статья 10 ГК РФ). Также заявитель считает необоснованным утверждение судов о недоказанности нарушений прав общества, поскольку, по его мнению, ограничения на застройку спорного участка отсутствуют и подтверждений этому в деле не имеется. Вместе с тем суды не учли, что в результате принятия оспариваемого отказа общество фактически лишилось возможности осуществлять в дальнейшем инвестиционную деятельность по жилищному строительству и получать от этого соответствующий доход, а также утратило право выкупа спорного участка и понесло значительные расходы в виде единовременного платежа в размере 30 000 000 руб., перечисленного за участие в аукционе, предметом которого являлся данный участок, и текущих арендных платежей за весь период действия договора. Помимо этого заявитель дополнительно обращает внимание кассационного суда на то, что Департамент до настоящего времени требует от общества внесения арендной платы за спорный участок, что также не согласуется с выводами судов о прекращении действия договора аренды.
Департамент в представленных письменных возражениях на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. При этом ответчик настаивает на прекращении арендных отношений с обществом и отсутствии в связи с этим у последнего возможности осуществлять строительство на спорном земельном участке.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "ФИД" поддержал доводы поданной жалобы и дал по ним пояснения, а также просил суд округа учесть, что обществом получено предварительное согласие органов публичной власти Сахалинской области на возведение на спорном земельном участке многоквартирных домов. Кроме того, отвечая на вопросы суда, представитель общества сообщил, что каких-либо изменений в части целевого назначения спорного участка и вида его разрешенного использования сторонами в договор не вносилось.
Департамент надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в заседание суда кассационной инстанции не обеспечил.
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы и поступивших возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между Департаментом (арендодатель) и ООО "ФИД" (арендатор) по итогам проведенного аукциона (протокол от 18.06.2007 в„– 8) был заключен договор аренды от 18.07.2007 в„– 10042, по условиям которого обществу во временное пользование сроком пять лет передавался земельный участок общей площадью 273 077 кв. м с кадастровым номером 65:01:0000000:0075 категории "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, юго-восточная часть города, по восточной стороне проспекта Мира, в районе электроподстанции "Хомутово", для целей - под комплексную малоэтажную застройку повышенной плотности, состоящей из 1-2-квартирных блокированных 2-4-этажных домов в сочетании с многоквартирными 2-4-этажными секционными домами и объектами обслуживания населения.
В соответствии с соглашением сторон от 01.10.2007 в„– 26434/1 в первоначальный договор аренды помимо прочего внесены изменения в части кадастрового номера земельного участка 65:01:000000:0097 и его площади 270 682 кв. м
Участок фактически был передан арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2007. Договор и соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке 28.12.2007.
Кроме того, между сторонами также было подписано соглашение от 24.12.2008 к договору аренды от 18.07.2007 в„– 10042, по условиям которого допускалась приватизация арендуемого земельного участка в соответствии с действующим земельным законодательством РФ.
После истечения срока действия указанного договора аренды (18.07.2012) арендатор спорный участок не освободил, а арендодатель не возразил против дальнейшего использования этого участка, в связи с чем данный договор стал бессрочным (статьи 610, 621 ГК РФ).
Вместе с тем, письмом от 24.08.2015 в„– 4344-014/07 Департамент в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ сообщил обществу о прекращении арендных отношений по договору аренды от 18.07.2007 в„– 10042, в связи с чем предложил арендатору не позднее чем через 3 месяца с момента получения данного уведомления освободить и возвратить спорный земельный участок.
Впоследствии, получив указанное уведомление, общество в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса РФ дважды 05.11.2015 и 16.11.2015 обращалось в Департамент с заявлениями по вопросу о выдаче разрешения на осуществление строительства многоквартирных жилых домов в юго-восточной части города по восточной стороне проспекта Мира в районе электроподстанции "Хомутово" (1 очередь строительства - общежитие) сроком действия такого разрешения на 24 месяца.
По результатам рассмотрения указанных обращений Департамент в своем ответе от 19.11.2015 в„– 16462-014/017 отказал обществу в выдаче разрешения на строительство в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок (часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ), а также вновь сообщил, что в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ арендные отношения по договору от 18.07.2007 в„– 10042 прекращены.
Полагая, что такой отказ Департамента не соответствует закону и нарушает экономические интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Разрешая возникший спор, арбитражные суды правомерно исходили из следующего.
Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
По общем правилу, предусмотренному частью 4 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
Разрешение на строительство выдается на основании заявления заинтересованного лица, к которому в обязательном порядке прилагаются документы, перечень которых установлен частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Одним из таких обязательных приложений являются правоустанавливающие документы на земельный участок, отсутствие которых служит самостоятельным основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство (часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).
В данном случае ООО "ФИД", обращаясь в Департамент по вопросу о выдаче разрешения на строительство, в приложении к заявлению представило, в том числе договор аренды земельного участка от 18.07.2007 в„– 10042 и дополнительное соглашение от 01.10.2007 в„– 26434/1, которые не признаны ответчиком в качестве надлежащих доказательств наличия у общества прав на спорный земельный участок, позволяющих осуществить строительство на этом участке.
По общему правилу договор аренды заключается на определенный в нем срок. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 в„– 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что указанная норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункты 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ).
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства, арбитражные суды первой инстанции пришли к верному выводу о том, что арендодатель в лице Департамента явно выразил свою волю на прекращение договора аренды от 18.07.2007 в„– 10042 в направленном в адрес арендатора и полученном последним уведомлении от 24.08.2015 в„– 4344-014/07. Кроме того, аналогичная позиция изложена Департаментом в оспариваемом отказе в выдаче разрешения на строительство и подтверждена в ходе рассмотрения настоящего спора. Поскольку арендатор в соответствии с правилами пункта 2 статьи 610 ГК РФ отказался от договора от 18.07.2007 в„– 10042, предупредив об этом общество письмом от 24.08.2015, то в такой ситуации судебные инстанции правомерно признали прекратившимися договорные отношения сторон с момента получения последним этого уведомления 09.09.2015.
При этом возражения общества против одностороннего расторжения данного договора, в том числе по мотиву подписания уведомления неуполномоченным лицом, рассмотрены судами и мотивированно отклонены как несостоятельные. Аналогичные доводы кассационной жалобы требуют по существу иной оценки имеющихся в деле доказательств, что нормами статей 284, 286 АПК РФ не допускается.
Оснований полагать, что реализовав свое право на односторонний отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, арендатор действовал недобросовестно и злоупотребил таким правом, арбитражными судами в ходе рассмотрения настоящего спора выявлено не было.
Принимая во внимание, что на момент обращения ООО "ФИД" в ноябре 2015 года в Департамент по вопросу о выдаче разрешения на строительство у общества уже не имелось каких-либо прав на земельный участок, позволяющих осуществить его застройку таким объектом как "Многоквартирные жилые дома в юго-восточной части города, по восточной стороне пр. Мира в районе электростанции "Хомутово". 1-я очередь строительства - общежитие", то суды признали оспариваемый по настоящему делу отказ Департамента законным и обоснованным как соответствующий положениям статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и на этом основании правомерно отказали в удовлетворении заявленных обществом требований.
Поскольку арендатору в силу статьи 622 ГК РФ следовало возвратить спорный участок Департаменту в срок до 09.12.2015 ввиду прекращения арендных отношений, то правовых оснований и объективной возможности возвести до этого момента объект капитального строительства в этом случае действительно не имелось.
Помимо этого судами также отмечено, что оспариваемый отказ Департамента в любом случае не мог нарушить права и законные интересы ООО "ФИД", так как возможность использовать арендуемый участок по его целевому назначению в соответствии с условиями договора в рассматриваемом случае отсутствовала.
Так в ходе рассмотрения другого спора между теми же сторонами в рамках дела в„– А59-5404/2013 был установлен факт нахождения большей части арендуемого обществом земельного участка в санитарно-защитной зоне, в которой в силу действующих санитарных норм не допускается размещение жилой застройки в связи с расположением в непосредственной близости от предоставленного земельного участка асфальтового производства, а использование земельного участка по его целевому назначению в части, не попадающей в санитарно-защитную зону, невозможно в связи с отсутствием необходимых условий для проектирования комплексной застройки на оставшейся части земельного участка, в связи с чем общество было лишено возможности пользоваться арендованным имуществом по его назначению по независящим от него обстоятельствам. По этим причинам Департаменту было отказано во взыскании с ООО "ФИД" арендной платы за период с 01.10.2011 по 30.09.2013.
Доказательств того, что в настоящее время указанные обстоятельства, препятствующие жилищному строительству на спорном земельном участке, устранены и существовавшие ранее ограничения в его использовании по целевому назначению прекратили свое действие, обществом судам не представлено и в материалах настоящего дела не имеется.
Ссылки заявителя жалобы на то, что им получено согласие органов публичной власти Сахалинской области на возведение на спорном земельном участке многоквартирных домов, судом кассационной инстанции не принимаются, поскольку такое согласование не влияет на содержание правоотношений между обществом и Департаментом, не пролонгирует срока действия договора от 18.07.2007 в„– 10042 и не изменяет целевого назначения этого участка, который предоставлялся для строительства иных объектов.
Доводы ООО "ФИД" о том, что общество фактически лишилось возможности осуществлять в дальнейшем инвестиционную деятельность, утратило право выкупа спорного участка и понесло значительные расходы, не влияют на итоги оценки законности оспариваемого отказа Департамента, поскольку согласно нормам земельного и градостроительного законодательства строительство возможно осуществлять только на отведенном для этих целей земельном участке, право пользования которым у общества в данном случае прекратилось по предусмотренным законом основаниям.
Приложенные дополнительно к кассационной жалобе письменные требования Департамента о внесении арендной платы за спорный участок, указанную позицию общества также не подтверждают, притом, что проверка обоснованности таких требований предметом настоящего спора не является. Кроме того, за предыдущие периоды во взыскании с общества арендной платы за спорный участок арбитражными судами было отказано при рассмотрении вышеназванного дела в„– А59-5404/2013.
В целом выводы судебных инстанций об отказе в удовлетворении заявленных ООО "ФИД" требований соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов (часть 4 статьи 288 АПК РФ), арбитражными судами также не допущено.
С учетом изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда не имеется.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 26.02.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2016 по делу в„– А59-6062/2015 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ

Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
В.А.ГРЕБЕНЩИКОВА


------------------------------------------------------------------