АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2016 г. в„– Ф03-2123/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Лесненко С.Ю., Яшкиной Е.К.
при участии
от ИП Баева А.Л.: Чарушин С.П., представитель по доверенности без номера от 26.10.2015
от ООО "Некст": Тарасов С.А., представитель по доверенности без номера от 14.06.2016
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Баева Анатолия Лалаовича
на решение от 11.12.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016
по делу в„– А37-1633/2015 Арбитражного суда Магаданской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Минеева А.А., в апелляционной инстанции судьи: Иноземцев И.В., Волкова М.О., Гричановская Е.В.
По иску индивидуального предпринимателя Баева Анатолия Лалаовича
к обществу с ограниченной ответственностью "Некст"
о взыскании 477 000 руб.
Индивидуальный предприниматель Баев Анатолий Лалаович (ОГРНИП 313491005700027, ИНН 490907961396; далее - ИП Баев А.Л., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Магаданской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Некст" (ОГРН 1034900005821, ИНН 4909906262, адрес (место нахождения): 685000, Магаданская область, г. Магадан, ул. Дзержинского, 28; далее - ООО "Некст", общество) о взыскании долга по договору аренды от 20.03.2015 в общем размере 450 000 руб., а также неустойки за период с 20.05.2015 по 20.07.2015 в сумме 27 000 руб.
Решением суда от 11.12.2015, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 без изменения, в удовлетворении заявленных требований отказано полностью.
ИП Баев А.Л., не согласившись с принятыми по настоящему делу судебными актами, обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права, просит их отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В кассационной жалобе заявитель приводит доводы о том, что, несмотря на возникшие между сторонами настоящего спора разногласия относительно состояния переданного в аренду помещения и односторонний отказ общества от дальнейшего исполнения заключенного договора аренды, оформленный письмом от 05.05.2015, ответчик фактически названное помещение своевременно не освободил и продолжил его использовать в своих интересах. Указанные обстоятельства, по мнению истца, являются безусловным основанием для удовлетворения заявленных им требований. Также заявитель жалобы ссылается на то, что при заключении названного договора аренды сторонами подписан акт приема-передачи, согласно которому арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, о которых известно арендатору, в связи с чем предприниматель полагает доказанным факт того, что общество обладало необходимой информацией о состоянии спорного помещения. Помимо изложенного предприниматель полагает, что спорный договор аренды в настоящее время является действующим, поскольку не снят с государственного учета, что дополнительно свидетельствует о законности предъявленных им требований.
От ООО "Некст" отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в порядке статьи 153.1 АПК РФ с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Магаданской области представитель предпринимателя настаивал на удовлетворении поданной жалобы по приведенным в ней доводам, против чего возражал представитель общества, отметив при этом, что все доводы истца фактически уже были рассмотрены судами первой и апелляционной инстанций и отклонены ими как несостоятельные.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, 20.03.2015 между ИП Баевым А.Л. (арендодатель) и ООО "Некст" (арендатор) был заключен договор аренды, в соответствии с условиями которого арендатор по акту приема-передачи принял в аренду нежилое помещение в нежилом трехэтажном здании, площадью 388,7 кв. м, инв. в„– 9379, лит. А, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Набережная реки Магаданки, общей площадью 176 кв. м (первый этаж) согласно поэтажному плану для использования под универсальный магазин. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 3.1 договора срок аренды составляет 5 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи арендуемого помещения.
По акту приема-передачи от 20.03.2015 арендодатель передал, а арендатор принял имущество в пользование. Также в акте отражено, что арендатор принял нежилое помещение в технически исправном состоянии, не нуждающемся в капитальном ремонте, претензий к качеству и техническому состоянию передаваемого помещения не указано.
В соответствии с пунктом 4.1 договора сторонами определено, что арендная плата за пользование арендуемыми нежилыми помещениями составляет 150 000 руб. в месяц без НДС, которую арендатор обязался своевременно оплачивать, а также вносить оплату за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, электричество, теплоснабжение) в ресурсоснабжающие организации (пункты 6.2.1 - 6.2.2 договора).
После передачи во владение арендатору спорного помещения им было выявлено, что эксплуатация данного помещения для целей, определенных договором аренды, является невозможной, ввиду наличия существенных недостатков, препятствующих его использованию по назначению, таких как отсутствие канализации, отопления и водоснабжения, в связи с чем, собственник был приглашен для комиссионного обследования арендуемого имущества.
Впоследствии (19.05.2015) ответчиком оформлен акт осмотра предмета аренды, согласно которому на первом этаже спорного нежилого помещения общей площадью 176 кв. м имеются системы водоснабжения и водоотведения (канализации). Однако при осмотре данных систем установлено, что в кранах отсутствует вода по причине замерзания системы водоснабжения, в помещении полностью отсутствует система отопления. При осмотре системы водоотведения (канализации) также выявлено, что в двух санузлах имеются лопнувшие унитазы, непригодные к использованию. Вся система водоотведения требует полной замены по причине замерзания воды в трубах.
После составления указанного акта ответчиком в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора аренды ввиду невозможности использования спорного имущества для целей определенных договором, а также приложен проект соответствующего соглашения, который предпринимателем подписан не был, в связи с чем ООО "Некст" обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с иском о расторжении договора.
Вступившими в законную силу судебным актом по делу в„– А37-1200/2015 заключенный 20.03.2015 между ИП Баевым А.Л. и ООО "Некст" договор аренды нежилых помещений расторгнут по причине выявленных обществом существенных недостатков арендуемого имущества и невозможности в связи с этим использовать арендованное имущество.
В рамках указанного дела судом установлено, что о выявленных недостатках общество не знало и не могло знать на стадии заключения договора аренды, поскольку согласно представленному в материалы дела акту приема-передачи от 20.03.2015 в нем речь идет о технически исправном состоянии самого помещения, а не инженерных сетей водоснабжения, канализации и отопления. С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что в данном случае предприниматель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию по назначению, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям заключенного договора.
Указанные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для настоящего спора и в ходе его рассмотрения предпринимателем опровергнуты не были.
В материалы данного дела помимо прочего также представлен акт обследования внутренней системы отопления и ГВС от 06.08.2015, составленный по результатам комиссионного осмотра представителями отделения "Магадантеплосбыт" и арендатора - ООО "Некст", согласно которому арендуемый магазин находится на 1-м этаже двухэтажного отдельно стоящего сооружения (строения) и включает в себя 14 помещений; во всех помещениях 1-го этажа отсутствуют трубопроводы разводки системы отопления и поверхности нагрева (регистры); в помещениях в„– 6 и в„– 12 (согласно схеме) находятся точки разбора горячей воды по одной на каждое помещение; трубы (полипропиленовые d-25 мм), ведущие к кранам-смесителям, отрезаны, подключения к центральной системе горячего водоснабжения не имеется.
Согласно письму МУП г. Магадана "Магадантеплосеть" от 11.08.2015 в„– 11-1836 магазин к тепловым сетям и горячему водоснабжению не подключен.
Между тем, несмотря на изложенные обстоятельства, предприниматель настаивал на том, что на стороне общества образовалась задолженность по арендным платежам, в связи с чем обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая настоящее дело, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о том, что сложившиеся между сторонами правоотношения подпадают под правовое регулирование норм главы 34 ГК РФ о договоре аренды с учетом общих положений об обязательствах.
Исследовав и оценив все имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, а также принимая во внимание обстоятельства, ранее установленные вступившим в законную силу судебным актом по делу в„– А37-1200/2015, арбитражные суды признали, что в настоящем случае ИП Баев А.Л. передал в аренду ООО "Некст" по договору от 20.03.2015 нежилые помещения, имеющие существенные недостатки (отсутствие отопления, горячего водоснабжения и водоотведения), фактически исключающие возможность их использования обществом в своей деятельности в соответствии с условиями заключенного договора аренды - для целей размещения универсального магазина.
Также судами установлено, что об указанных недостатках арендуемого помещения ООО "Некст" не знало и не могло знать на стадии заключения договора аренды, поскольку согласно содержанию акта приема-передачи от 20.03.2015 в нем речь идет о технически исправном состоянии самого помещения, а не инженерных сетей водоснабжения, канализации и отопления.
С учетом установленных обстоятельств и руководствуясь при этом положениями статей 309 - 310, 606, 611 - 612, 614, 620 ГК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о том, что в настоящем случае предпринимателем не была соблюдена обязанность по передаче обществу имущества в аренду, соответствующего условиям заключенного договора, что, в свою очередь, исключает возможность удовлетворения заявленных ИП Баевым А.Л. требований о взыскании арендных платежей за период времени, в который общество фактически было лишено возможности использовать арендованное имущество по его целевому назначению.
Такие выводы арбитражных судов признаются кассационной инстанцией соответствующими фактическим обстоятельствам спора и подлежащим применению нормам материального права.
При этом доводы предпринимателя об обратном отклоняются судом округа, как основанные на неверном толковании и понимании заявителем кассационной жалобы положений действующего законодательства.
Ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что ответчик своевременно не освободил спорные помещения и продолжил использовать арендуемое имущество в своих интересах, не принимаются судом округа, поскольку в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих эти обстоятельства.
Кроме того, указанная позиция истца явно противоречит выводами арбитражного суда по делу в„– А37-1200/2015, в рамках которого была установлена невозможность использования спорного помещения ответчиком.
Доводы кассационной жалобы относительно содержания подписанного сторонами акта приема-передачи к договору аренды также отклоняются, поскольку данный акт получил должную правовую оценку в совокупности с иными доказательствами по делу, в связи с чем его переоценка на стадии кассационного разбирательства недопустима в силу норм главы 35 АПК РФ
Утверждение предпринимателя о том, что запись о регистрации спорного договора аренды до настоящего времени не прекращена, поэтому данный договор является действующим, не свидетельствует о незаконности обжалуемых судебных актов. Наличие регистрационной записи об обременении спорных помещений не является безусловным основанием для взыскания с ответчика арендной платы за эти помещения при отсутствии надлежащего исполнения со стороны истца своих встречных обязательств по данной сделке. Более того, заявитель жалобы не учитывает, что заключенный между сторонами договор аренды расторгнут в судебном порядке в рамках дела в„– А37-1200/2015.
Иных доводов, способных повлиять на результат рассмотрения настоящего дела, кассационная жалоба предпринимателя не содержит.
В целом доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают выводы арбитражных судов, основанные на исследованных доказательствах и установленных по делу обстоятельствах, фактически направлены на их переоценку и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, что могло бы являться основанием для отмены принятых по делу судебных актов в порядке кассационного производства, в силу чего судом кассационной инстанции отклоняются в соответствии с правилами статьи 286 АПК РФ.
Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами также не допущено.
Учитывая изложенное, основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 11.12.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 по делу в„– А37-1633/2015 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ

Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
Е.К.ЯШКИНА


------------------------------------------------------------------