АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2016 г. в„– Ф03-4306/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Цирулик О.В.
Судей: Гребенщикова С.И., Лесненко С.Ю.
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Дальэнергомобилизация":
- Мотлохова Е.А., представитель по доверенности б/н от 04.08.2016;
от Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска:
- Каун О.А., представитель по доверенности в„– 1.1.27-826 от 26.11.2015
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дальэнергомобилизация"
на решение от 20.05.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016
по делу в„– А73-1532/2016 Арбитражного суда Хабаровского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.А. Панина, в суде апелляционной инстанции судьи: Е.В. Гричановская, В.Г. Дроздова, А.А. Тихоненко
по иску общества с ограниченной ответственностью "Дальэнергомобилизация"
к открытому акционерному обществу "Дальневосточное акционерное общество по монтажу теплоэнергетического оборудования", Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска
третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю
о признании недействительным соглашения, аннулировании и восстановлении записей в ЕГРП
Общество с ограниченной ответственностью "Дальэнергомобилизация" (ОГРН 1152722002234, ИНН 2722043800, место нахождения: 680054, г. Хабаровск, ул. Трехгорная, 97-185; далее - ООО "Дальэнергомобилизация", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к открытому акционерному обществу "Дальневосточное акционерное общество по монтажу теплоэнергетического оборудования" (ОГРН 1022700918283, ИНН 2702010860, место нахождения: 680013, г. Хабаровск, ул. Ленина, 10; далее - ОАО "Дальэнергомонтаж") о признании недействительным соглашения от 22.09.2015 о расторжении договора аренды земельного участка от 11.03.2008 в„– 210, заключенного между ОАО "Дальэнергомонтаж" и Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее - Департамент), об аннулировании в ЕГРП записи о государственной регистрации соглашения от 22.09.2015 о расторжении договора аренды земельного участка от 11.03.2008 в„– 210, о восстановлении в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды от 11.03.2008 в„– 210.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.
Определением суда от 23.03.2016 по ходатайству истца на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Департамент привлечен к участию в деле в качестве соответчика, с исключением его из числа третьих лиц.
Решением суда от 20.05.2016, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе ООО "Дальэнергомобилизация", ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит отменить обжалуемые судебные акты.
По мнению заявителя, расторжение договора аренды от 11.03.2008 повлекло невозможность переоформления соответствующих прав истца на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности. Полагает действия Департамента по подписанию соглашения от 22.09.2015 злоупотреблением правом, поскольку письмом от 17.12.2015 уполномоченный орган отказал в замене стороны спорного договора. Также обращает внимание на то, что уведомление о расторжении договора направлено ОАО "Дальэнергомонтаж" в адрес Департамента спустя пять месяцев после заключения договора купли-продажи, что не соответствует разумному сроку в течение которого возможно такое расторжение.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Дальэнергомобилизация" поддержал доводы жалобы, настаивал на отмене вынесенных судебных актов, представитель Департамента привел свои возражения против доводов жалобы и просил оставить ее без удовлетворения.
Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 11.03.2008 между Департаментом (арендодатель) и ОАО "Дальэнергомонтаж" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в„– 210, согласно условиям которого арендатору во временное пользование и владение передан земельный участок с кадастровым номером 27:23:010308:0111 площадью 42 940,9 кв. м, расположенный в Краснофлотском районе г. Хабаровска по шоссе Федоровскому, 12, для использования под производственную базу, сроком с 11.03.2008 по 10.03.2011.
09.06.2015 между ОАО "Дальэнергомонтаж" (продавец) и ООО "Дальэнергомобилизация" (покупатель) заключен договор купли-продажи имущественного комплекса, при этом в перечне имущества имеется указание на продажу права аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:010308:0111, расположенного в Краснофлотском районе г. Хабаровска по шоссе Федоровскому, 12.
Право собственности на объекты, перечисленные в договоре, зарегистрировано за ООО "Дальэнергомобилизация" в публичном реестре 05.08.2015.
Письмом Департамента от 18.09.2015 в„– 13-05/9475 заявление ООО "Дальэнергомобилизация" о заключении договора аренды земельного участка площадью 42 941,9 кв. м сроком на 49 лет оставлено без удовлетворения.
Соглашением от 22.09.2015, заключенным между Департаментом и ОАО "Дальэнергомонтаж", договор аренды земельного участка от 11.03.2008 в„– 210 расторгнут.
26.11.2015 ООО "Дальэнергомобилизация" обратилось в Департамент с заявлением о замене арендатора по договору аренды земельного участка от 11.03.2008 в„– 210.
Письмом от 17.12.2015 в„– 17-07/13000 Департамент сообщил ООО "Дальэнергомобилизация" о невозможности оформления перевода прав арендатора по договору аренды от 11.03.2008 в„– 210 в порядке пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, поскольку этот договор расторгнут соглашением от 22.09.2015.
Полагая действия ОАО "Дальэнергомонтаж" по расторжению договора аренды земельного участка путем подписания соглашения от 22.09.2015 и неисполнение обязанности по уведомлению арендодателя земельного участка о передаче прав аренды злоупотреблением правом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что в действиях ответчиков не имеется признаков злоупотребления правом и иных оснований для признания оспариваемого соглашения недействительной сделкой. Суды также пришли к выводу об отсутствии нарушений прав истца заключенным между ответчиками соглашением.
Между тем судами не учтено следующее.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Аналогичное по своему смыслу положение содержится в статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 в„– 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
При этом переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 в„– 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Аналогичный подход приведен в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 в„– 8611/09.
Согласно имеющимся в деле доказательствам право собственности на объекты недвижимости, под эксплуатацию которых был предоставлен земельный участок, зарегистрировано за истцом 05.08.2015. При этом соглашение о расторжении договора аренды подписано между бывшим собственником объектов недвижимости и арендодателем 22.09.2015.
Доводов о том, что новому собственнику перешли права только на часть объектов, расположенных на спорном земельном участке, лицами, участвующими в деле, не приводилось. Более того, в заседании суда кассационной инстанции представитель истца заявил о том, что объектом купли-продажи являлась вся производственная база, под которую был предоставлен земельный участок. Это утверждение представителем Департамента оспорено не было.
Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стало ООО "Дальэнергомобилизация", прежний собственник объектов недвижимости ОАО "Дальэнергомонтаж" выбыло из арендных правоотношений и не могло заявлять о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного под проданные объекты.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Поскольку соглашение о расторжении договора аренды совершено лицом, выбывшим из правоотношения и не уполномоченным распоряжаться правами на земельный участок, предоставленный под эксплуатацию проданного им имущества, такое соглашение является сделкой, не соответствующей закону.
Нарушение интересов ООО "Дальэнергомобилизация" следует из самого факта распоряжения перешедшими к нему в силу закона арендными правами третьим лицом, а также факта последующего отказа уполномоченного органа в переоформлении арендных отношений с новым собственником объектов недвижимости, в том числе по мотиву расторжения ранее действовавшего договора аренды.
При таких обстоятельствах соглашение от 22.09.2015 о расторжении договора аренды земельного участка от 11.03.2008 в„– 210, заключенного между ОАО "Дальэнергомонтаж" и Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска, признается судом кассационной инстанции недействительной сделкой.
Последствием недействительности названной сделки является аннулирование записи о ее совершении в публичном реестре.
Вместе с тем, восстановления в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды от 11.03.2008 в„– 210, о чем также просил истец, не требуется, так как при аннулировании записи в публичном реестре продолжает действовать запись, предшествующая аннулированной.
В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки в соответствии с частью 5 статьи 3 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 323, 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещаются указанными лицами в солидарном порядке.
В настоящем деле истец понес расходы в связи с обращением в суд с иском и обжалованием судебных актов в апелляционном и кассационном порядке, которые подлежат взысканию с обоих ответчиков в размере, соответствующем требованиям статьи 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации, в общей сумме 12 000 рублей.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 20.05.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 по делу в„– А73-1532/2016 Арбитражного суда Хабаровского края отменить.
Признать недействительным соглашение от 22.09.2015 о расторжении договора аренды земельного участка в„– 210 от 11.03.2008, заключенного между Департаментом муниципальной собственности Администрации города Хабаровска и открытым акционерным обществом "Дальневосточное акционерное общество по монтажу теплоэнергетического оборудования".
Аннулировать в ЕГРП запись о государственной регистрации соглашения от 22.09.2015 о расторжении договора аренды.
Взыскать с Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Дальэнергомобилизация" расходы по уплате государственной пошлины по иску в общем размере 12 000 рублей, а также по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной и кассационной жалоб в общем размере 6 000 рублей.
Арбитражному суду Хабаровского края выдать исполнительные листы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
О.В.ЦИРУЛИК

Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
С.Ю.ЛЕСНЕНКО


------------------------------------------------------------------