АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 октября 2016 г. в„– Ф03-4030/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой
Судей: С.И. Гребенщикова, С.Ю. Лесненко
при участии:
от истца департамента архитектуры, градостроительства и землепользования
города Южно-Сахалинска - Глазунова О.В., представитель по доверенности в„– 10 Д от 28.03.2016;
от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "КаРус" - Клячкин М.В., представитель по доверенности в„– 03 от 10.02.2016
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска
на решение от 20.02.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016
по делу в„– А59-4561/2015 Арбитражного суда Сахалинской области
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.С. Белов, в апелляционном суде - судьи Д.А. Глебов, С.М. Синицына, Н.А. Скрипка
по иску департамента архитектуры, градостроительства и землепользования
города Южно-Сахалинска
к обществу с ограниченной ответственностью "КаРус"
третьи лица: Ли Розалия, управление Росреестра по Сахалинской области,
о взыскании задолженности по арендной плате и пени
Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780, место нахождения: 693000, город Южно-Сахалинск, улица Карла Маркса, 32; далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КаРус" (ОГРН 1026500526161, ИНН 6501119022, место нахождения: 693000, город Южно-Сахалинск, проспект Мира, 231; далее - ООО "КаРус", общество) о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок за период с 20.06.2012 по 10.10.2015 в сумме 3 562 494 руб. 57 коп., неустойки, начисленной за период с 21.06.2012 по 10.10.2015 в размере 2 596 770 руб. 70 коп.
Определением суда от 22.01.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ли Розалия и управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 20.02.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, департамент просит принятые по делу судебные акты отменить, поскольку выводы судов нарушают единообразие судебной практики и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований. Заявитель считает, что перерасчет арендной платы за спорный период произведен правомерно в соответствии с решением городского собрания г. Южно-Сахалинска от 30.01.2013 в„– 746/44-13-4 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" (далее - решение городского собрания от 30.01.2013 в„– 746/44-13-4) и Закона Сахалинской области от 01.08.2008 в„– 78-ЗО "О порядке определения арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" (далее - Закон от 01.08.2008 в„– 78-ЗО).
В отзывах на кассационную жалобу ООО "КаРус" и третье лицо - Ли Розалия, приводя свои возражения относительно изложенных в ней доводов, просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.
Судебное заседание 30.08.2016, проводимое в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи, в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) откладывалось до 27.09.2016, затем в судебном заседании согласно статье 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 03.10.2016.
В судебных заседаниях представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения, из которых, в том числе, следует, что третье лицо - Ли Розалия, в 2014 году зарегистрировала свое право собственности на торговый центр, расположенный на спорных земельных участках.
Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав пояснения присутствующих в судебных заседаниях представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области по основаниям, предусмотренным статьей 288 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (в настоящем, правопреемник департамент архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска, арендодатель) и ООО "КаРус" (арендатор) заключен договор аренды от 15.07.2010 в„– 11979, по условиям которого арендатору переданы в пользование земельные участки, расположенные по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, по северной стороне ул. Емельянова, общей площадью 0,4262 га, категория земель "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 65:01:0601005:280, площадью 1360 кв. м и с кадастровым номером 65:01:0601005:279, площадью 2902 кв. м, сроком действия с 25.02.2010 по 25.01.2011.
В соответствии с пунктом 1.1. указанного договора земельные участки предоставлены под организацию стройплощадки к объекту "Торгово-развлекательный центр с административными помещениями".
Соглашениями от 09.03.2011 в„– 25390/2, от 12.12.2012 в„– 25390/3 к договору аренды земельного участка, срок его действия продлевался до 31.12.2012, затем, по 31.12.2013, соответственно.
В пункте 2.4. данного договора закреплена обязанность арендатора по внесению арендной платы ежеквартально, равными долями не позднее 20 числа месяца квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года.
Приложениями к вышепоименованному договору стороны согласовали расчет арендной платы (приложение 1) и характеристики земельного участка с приложением к ним кадастровых паспортов, из которых следует, что земельные участки предоставлены в целях разрешенного использования: для организации строительной площадки к объекту "Торгово-развлекательный центр с административными помещениями".
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 03.07.2015 в„– 65/000/101/2015-15044 названный договор аренды зарегистрирован в установленном законном порядке, что подтверждается свидетельством серии 65АА в„– 086210.
В силу условий договора арендатор производил оплату аренды согласно представленным платежным поручениям в„– 204 от 05.06.2012, в„– 366 от 09.10.2012, в„– 417 от 09.11.2012, в„– 484 от 17.12.2012, в„– 86 от 18.03.2013, в„– 159 от 21.05.2013, в„– 289 от 03.09.2013, в„– 354 от 08.11.2013, в„– 73 от 13.03.2014, в„– 164 от 16.06.2014, в„– 246 от 16.09.2014, в„– 274 от 05.11.2014, в„– 52 от 18.03.2015, в„– 33 от 09.06.2015, в„– 45 от 11.09.2015, в 2012 году в сумме 1 230 012 руб. 77 коп., в 2013 году - 456 891 руб. 86 коп., в 2014 году - 479 736 руб. 46 коп.
ООО "КаРус" зарегистрировало право собственности на объект недвижимости "Торгово-развлекательный центр с административными помещениями", о чем в ЕГРП 20.06.2012 сделана запись регистрации в„– 65-65-01/041/2012-119.
Письмом от 26.02.2015 в„– 222202 департамент направил в адрес общества уточненный расчет арендной платы за использование земельных участков за период с 2012-2015 годы по договору аренды от 15.07.2010 в„– 11979, в последующем - требование от 21.04.2015 в„– 223547 об оплате задолженности по аренде, неисполнение которого явилось основанием для предъявления настоящего иска.
При рассмотрении спора арбитражный суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом, проанализировав условия пользования земельным участком обществом, исходя из договорных отношений сторон, указал на то, что ни одно из оснований, перечисленных в Законе от 01.08.2008 в„– 78-ЗО, допускающих применение увеличения арендной платы в двукратном размере, не установлено.
Учитывая, что стороны действуют в рамках заключенного договора, применение определенного пунктом 5.1. приложения 2 к решению городского собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 в„– 46/4вн-09-4 (в редакции решения городского собрания от 30.01.2013 в„– 746/44-13-4) коэффициента дифференциации (Кд 0,15), как отмечено судом, должно быть реализовано путем перерасчета арендной платы и внесения изменений в договор аренды разрешенного вида использования.
Вместе с тем, в спорном договоре указан вид разрешенного использования - организация строительной площадки к объекту: "Торгово-развлекательный центр с административными помещениями".
В этой связи судом констатировано, что из материалов дела не следует, что в договор аренды вносились изменения в части вида разрешенного использования земельных участков.
Установив недоказанность со стороны департамента причин для перерасчета арендной платы, как следствие этому, возникновения задолженности и ее размер, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Проверяя обоснованность приведенных доводов департамента, отраженных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции считает, что они заслуживают внимания.
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Абзацем пятым пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" регламентировано, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, к правоотношениям сторон по договору подлежит применению регулируемая арендная плата, пересмотр которой возможен вне зависимости от воли сторон и без внесения соответствующих изменений в условия договора в случае принятия уполномоченными публичными органами новых нормативных актов, изменяющих установленные ранее ставки арендной платы или методику их расчета.
Аналогичный подход отражен в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу которого арендная плата за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам и может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, что в данном случае прямо закреплено пунктом 2.2. договора аренды.
Как уже было установлено, земельные участки по договору от 15.07.2010 в„– 11979 предоставлялись ООО "КаРус" для целей, не связанных со строительством, для организации строительной площадки к объекту: "Торгово-развлекательный центр с административными помещениями". Следовательно, арендная плата определялась для использования обществом земельных участков именно для этой цели. Между тем с момента завершения строительства недвижимости, ввода объект в эксплуатацию с последующей его регистрацией, фактическое использование данных участков правообладателем осуществляется уже с иной целью - для эксплуатации такого объекта.
В рассматриваемый период действовал Закон от 01.08.2008 в„– 78-ЗО, устанавливающий порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области.
В свою очередь, органом местного самоуправления принято решение от 09.12.2009 в„– 46/4вн-09-4 (в редакции решения от 30.01.2013 в„– 746/44-13-4), которым предусмотрен Кд - коэффициент использования (0,15 для земельных участков, занятых капитальными объектами торговли - магазины, универсальные магазины, гастрономы, торгово-развлекательные центры, торгово-коммерческие комплексы, торговые центры).
Таким образом, принимая во внимание условия пункта 2.2. договора аренды от 15.07.2010 в„– 11979 и учитывая правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 в„– 15837/11, согласно которой принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, следует признать, что в данном случае арендная плата по договору является регулируемой, в связи с чем ответчик в спорный период в связи с изменением целевого использования земельных участков обязан был вносить такую плату в размере, определяемом по утвержденным порядку и методике, в соответствии с Законом от 01.08.2008 в„– 78-ЗО и названным решением от 30.01.2013 в„– 746/44-13-4.
Поскольку судами не установлены изложенные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, неправильно применены нормы материального права, в связи с чем, обжалуемые решение и постановление суда апелляционной инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует устранить допущенное нарушение, рассмотрев приведенные доводы истца, дать им соответствующую оценку, проверить расчет иска и период взыскания заявленных сумм, и принять судебный акт в соответствии с нормами материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 20.02.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016 по делу в„– А59-4561/2015 Арбитражного суда Сахалинской области отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
В.А.ГРЕБЕНЩИКОВА

Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ


------------------------------------------------------------------