АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 декабря 2016 г. в„– Ф03-4805/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Лесненко С.Ю.
Судей: Новиковой С.Н., Яшкиной Е.К.
при участии
от истца: Каун О.А., представитель по доверенности от 11.01.2016 в„– 02-12/3;
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска
на решение от 21.04.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016
по делу в„– А73-16456/2015 Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Бутковский А.В., в апелляционном суде судьи: Гричановская Е.В., Иноземцев И.В., Тихоненко А.А.
По иску Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска
к обществу с ограниченной ответственностью "Металл"
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Красный Яр"
о взыскании 705 130 руб. 67 коп.
Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (ОГРН 1032700332587, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66; далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Металл" (ОГРН 1112723007297, место нахождения: 680015, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Суворова, 82А; далее - общество) о взыскании 422 610 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате за период с 16.12.2011 по 10.09.2014, 282 520 руб. 07 коп. пени за период с 31.01.2012 по 10.09.2014 (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Красный Яр".
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 21.04.2016, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016, заявленные требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 322 610 руб. 60 коп. основного долга; в остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе департамент выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами в части отказа во взыскании пени и ссылается на неправильное применение судами норм материального права, в связи с чем предлагает названные решение и постановление апелляционного суда отменить, исковые требования о взыскании неустойки удовлетворить. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что регистрация обременения по договору аренды земельного участка за ООО "Металл" свидетельствует о перемене арендатора в силу закона ввиду приобретения им объектов недвижимости. Кроме того, заявитель считает, что судами безосновательно оставлен без внимания факт осуществления ответчиком арендных платежей по спорному договору аренды.
Общество в отзыве на кассационную жалобу оспаривает изложенные в ней доводы и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Представитель департамента в суде кассационной инстанции поддержал приведенные в кассационной жалобе доводы, дав соответствующие пояснения.
В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание суда округа откладывалось. После возобновления судебного разбирательства представитель департамента настаивал на отмене обжалуемых судебных актов.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило; отзыв на кассационную жалобу не представило.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене в обжалуемой части.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 04.10.2007 между департаментом и ЗАО "Красный Яр" (впоследствии преобразовано в ООО "Красный Яр") заключен договор аренды в„– 1426, по условиям которого последнему во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:810 площадью 11 496,17 кв. м, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Суворова, 82А, для использования под склад пиломатериалов и железнодорожный путь в„– 2 от стрелки в„– 4 до упора, сроком с 04.10.2007 по 03.10.2010.
Согласно разделу 2 договора размер арендной платы исчислен в порядке, установленном нормативно, и составляет 511 694 руб. 53 коп. в год. Платежи осуществляются ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца.
За нарушение арендатором денежных обязательств стороны в пункте 4.1 договора предусмотрели ответственность в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
Объекты недвижимости, расположенные на данном участке были отчуждены в пользу ответчика в качестве вклада в уставный капитал. Право собственности на склад пиломатериалов и 1/2 доли в праве на железнодорожный путь зарегистрировано в публичном реестре 16.12.2011 (свидетельства о государственной регистрации права серии 27-АВ в„– 627864 и серии 27-АВ в„– 627842); полностью железнодорожный путь перешел в собственность ответчика 05.07.2012 (свидетельство о государственной регистрации права серии 27-АВ в„– 716841).
Также в публичном реестре имеются сведения о наличии обременения земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:810 в виде аренды по договору от 04.10.2007 в„– 1426.
Впоследствии общество на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в департамент с заявлением о выкупе данного земельного участка под эксплуатацию принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, на что последний ответил отказом по мотиву нахождения части его территории в границах красных линий (письмо от 03.07.2012 в„– 01-47/7319).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 04.12.2012 по делу в„– А73-12985/2012 данный отказ признан соответствующим действующему градостроительному и земельному законодательству, со ссылкой на доказанность включения в спорный участок земель общего пользования (красные линии улицы Производственной), которые не подлежат приватизации в силу статьи 28 и пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в тот период).
После этого по заявлению землепользователя из земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:810 были образованы новые участки с кадастровыми номерами 27:23:0050909:75 площадью 10 236 кв. м и 27:23:0050908:91 площадью 1 041 кв. м, исключительное право на приватизацию которых обществом было реализовано в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Право собственности ответчика на данные земельные участки зарегистрировано в публичном реестре 10.09.2014.
Поскольку общество до выкупа земельных участков несвоевременно и не в полном объеме вносило арендные платежи по договору аренды от 04.10.2007 в„– 1426, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции ответчик признал иск в части требования о взыскании 322 610 руб. 60 коп. основного долга и представил в материалы дела доказательства оплаты задолженности в сумме 100 000 руб.
В этой связи арбитражный суд в соответствии с частью 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом фактических обстоятельств дела принял частичное признание иска ответчиком и взыскал 322 610 руб. 60 коп., в остальной части основного долга суд отказал на основании пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с произведенной ответчиком оплатой.
Судебные акты в части основного долга сторонами не обжалуются.
Отказывая в удовлетворении требований о взыскании с общества пени за нарушение обязательств по договору аренды, суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела доказательств наличия у сторон арендных правоотношений в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:810.
Данный вывод арбитражный суд обосновал тем, что истец не представил доказательства внесения изменений в договор аренды, либо заключения каких-либо иных соглашений по поводу перехода прав арендатора по договору в„– 1426 к ответчику (правоустанавливающие документы), в связи с чем запись в публичном реестре о наличии обременения в виде аренды по договору от 04.10.2007 в„– 1426 не может считаться допустимым доказательством перемены арендатора.
Кроме того, арбитражный суд указал, что образование в 2014 году земельных участков для эксплуатации склада пиломатериалов и железнодорожного пути по площади и конфигурации, не совпадающей с объектом аренды, исключает возможность использования его ответчиком в полном объеме.
При таких обстоятельствах суд посчитал, что ответчик в силу закона не может считаться правопреемником ЗАО "Красный Яр" (ООО "Красный Яр") и арендатором по договору аренды в„– 1426.
Суд апелляционной инстанции полностью согласился с данными выводами.
Между тем судебная коллегия считает, что судами не учтено следующее.
По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление в„– 73) и пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Покупатель недвижимости находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником участка.
В этой связи для выявления факта перемены лица в договоре аренды значимым является выяснение вопроса о моменте государственной регистрации права собственности ответчика на расположенные на земельном участке объекты, в то время как наличие либо отсутствие у сторон соглашений о внесении изменений в договор аренды не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.
Однако суды обеих инстанций проигнорировали названные разъяснения, данные высшей судебной инстанцией, указав лишь на отсутствие доказательств внесения изменения в договор аренды земельного участка после приобретения ответчиком расположенных на нем строений.
Кроме того, суды посчитали, что отказ уполномоченного органа в выкупе земельного участка ввиду частичного нахождения в границах красных линий сам по себе свидетельствует о невозможности использования его ответчиком в полном объеме, а следовательно, в отсутствие сведений, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, условие об объекте аренды не согласовано.
Данные выводы противоречат положениям земельного законодательства, действующего в спорный период, запрещающим лишь приватизацию таких земельных участков и не содержащими ограничений в отношении передачи их в аренду (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей в спорный период).
Также суд округа признает ошибочной позицию судебных инстанций о незаключенности договора аренды ввиду того, что условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, сторонами не согласовано.
В пункте 15 Постановления в„– 73 закреплена правовая позиция о том, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Поскольку в тексте договора аренды достаточно подробно отражены идентифицирующие признаки земельного участка (кадастровый номер, площадь, адрес), а сторонами не оспаривается тот факт, что ответчик осуществлял оплату по спорной сделке, выводы судов о ее незаключенности и отсутствии соглашения о неустойке в письменной форме, как того требует статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует признать основанными на неверном толковании норм материального права и не соответствующими фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными. Обоснованность судебного решения (постановления) означает, что суд полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, подтвердил установленные обстоятельства доказательствами и изложил в решении (постановлении) свои выводы в соответствии с обстоятельствами дела.
Принимая во внимание изложенное судебная коллегия считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене в обжалуемой части на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка необходимых доказательств, разрешение процессуальных вопросов, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, настоящий спор в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо устранить допущенные нарушения; рассмотреть заявленные требования в части взыскания неустойки исходя из совокупности выявленных и установленных обстоятельств, а также представленных в материалы дела доказательств; и в результате принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 21.04.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 по делу в„– А73-16456/2015 в части отказа во взыскании пени отменить, дело в данной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
В остальном указанные судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
С.Ю.ЛЕСНЕНКО

Судьи
С.Н.НОВИКОВА
Е.К.ЯШКИНА


------------------------------------------------------------------