АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2016 г. в„– Ф03-5607/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Яшкиной Е.К.
Судей: Лесненко С.Ю., Новиковой С.Н.
при участии:
от ООО "Альтер Лекс": Бергеля М.А. - представитель по доверенности от 01.02.2016 б/н
от ДМС администрации города Хабаровска: Каун О.А. - представитель по доверенности от 11.01.2016 в„– 02-12/3
от МАУ "Дирекция спортивных сооружений города Хабаровска": Шабанова И.А. - представитель по доверенности от 27.05.2016 б/н
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альтер Лекс"
на решение от 07.06.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2016
по делу в„– А73-1810/2016
Арбитражного суда Хабаровского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Альтер Лекс"
к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска
третье лицо: муниципальное автономное учреждение "Дирекция спортивных сооружений города Хабаровска"
о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества
Общество с ограниченной ответственностью "Альтер Лекс" (ОГРН 1102721002669, ИНН 2721175184, место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Калинина, д. 94, оф. 3; далее - ООО "Альтер Лекс", Общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290, место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66; далее - Департамент) с иском об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - 385/1000 доли в нежилом здании по адресу г. Хабаровск, ул. Джамбула, 92, в виде комнат 1-17 площадью 199,7 кв. м, расположенных на втором этаже, для чего обязать ответчика:
- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества - 385/1000 доли в нежилом здании по адресу г. Хабаровск, ул. Джамбула, 92, в виде комнат 1-17 площадью 199,7 кв. м, расположенных на втором этаже,
- принять решение об условиях приватизации спорного объекта недвижимости, предусмотрев в таком решении преимущественное право Общества на приватизацию указанного имущества, по цене, равной его рыночной стоимости, с рассрочкой оплаты сроком на пять лет,
- направить в адрес истца проект договора купли-продажи недвижимого имущества - 385/1000 доли в нежилом здании по адресу г. Хабаровск, ул. Джамбула, 92, в виде комнат 1-17 площадью 199,7 кв. м, расположенных на втором этаже.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное автономное учреждение "Дирекция спортивных сооружений города Хабаровска" (ОГРН 1082722011822, ИНН 2722078923, место нахождения: 680011, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Орджоникидзе, 14; далее - МАУ "Дирекция спортивных сооружений", Учреждение).
Решением суда от 07.06.2016, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой, приводя доводы о несоответствии выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, просит решение и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование своей позиции заявитель привел доводы о необоснованности выводов судов относительно добросовестности действий Департамента при передаче спорного имущества в оперативное управление Учреждения. Настаивает на том, что закрепление имущества за муниципальным учреждением осуществлено ответчиком с целью воспрепятствования реализации права ООО "Альтер Лекс" на выкуп этого имущества.
В судебном заседании кассационной инстанции, в котором в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв, представитель Общества доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме, дав по ним пояснения. Представители Департамента, Учреждения выразили несогласие с изложенными в ней доводами и просили оставить кассационную жалобу без удовлетворения.
Проверив законность состоявшихся судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа установил следующее.
Как усматривается из материалов дела, 15.08.2011 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Альтер Лекс" (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное пользование и владение объект нежилого фонда: 385/1000 доли в нежилом здании общей площадью 557,2 кв. м в виде комнат в„– 1-17 площадью 199,7 кв. м на втором этаже, расположенный в Кировском районе г. Хабаровска по ул. Джамбула, 92, для использования под офис. Срок действия договора определен с 15.08.2011 по 14.08.2016. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании заявления МАУ "Дирекция спортивных сооружений" от 14.07.2015 Департамент закрепил на праве оперативного управления за Учреждением часть объекта недвижимого имущества в виде комнат в„– 1-17 площадью 199,7 кв. м на втором этаже, расположенном по адресу: г. Хабаровск, ул. Джамбула, 92, литер А, что составляет 359/1000 доли здания (распоряжение от 29.07.2015 в„– 484, с учетом изменений, внесенных распоряжением от 10.09.2015 в„– 612). Право оперативного управления зарегистрировано за Учреждением 24.09.2015.
24.11.2015 ООО "Альтер Лекс" направило в адрес Департамента письмо, в котором на основании Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 29.06.2015 в„– 158-ФЗ) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ) выразило свою заинтересованность в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого обществом помещения, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Джамбула, 92 в виде комнат в„– 1-17 площадью 199,7 кв. м на втором этаже.
Департамент в ответ на названное письмо в письме от 01.12.2015 в„– 05-09/12262 отказал Обществу, поскольку спорное помещение находится в оперативном управлении муниципального учреждения.
Названные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с рассматриваемым иском.
Суды первой и кассационной инстанций, признавая обоснованным отказ Департамента, также исходили из положений пункта 3 части 2 статьи 1 Федерального закона в„– 159-ФЗ, согласно которым действие данного Закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного ведения.
Поскольку на момент обращения Общества с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп спорное помещение находилось в оперативном управлении Учреждения, указанное право зарегистрировано, суды сделали вывод о том, что преимущественное право общества не могло быть реализовано.
При этом со ссылкой на абзац 2 пункта 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 в„– 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо в„– 134) суды не усмотрели в действиях Департамента злоупотребления правом и воспрепятствования реализации Обществом права на приобретение спорного имущества.
Между тем, рассматривая настоящий спор и проверяя основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, суды не дали должной правовой оценки всем обстоятельствам по делу.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Конституционного Суда РФ от 20.12.2010 в„– 22-П, Федеральный закон в„– 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.
Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции РФ целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора (статьи 8, 19, 34, 35; статья 71, пункт "ж"). Такое регулирование, корреспондирующее положениям Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы (статьи 37 часть 3 Конституции РФ), а следовательно, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии.
Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (пункты 1, 5 Информационного письма в„– 134).
Таким образом, судам при рассмотрении споров надлежит установить, соответствует ли на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещения субъект малого предпринимательства требованиям, определенным статьей 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ, а также проверить, насколько действия уполномоченного органа согласуются с требованиями законодательства и не противоречат ли они целям и задачам Федерального закона в„– 159-ФЗ по созданию благоприятных условий в поддержку деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства.
Вопреки изложенному, судебными инстанциями не исследовался вопрос о соблюдении Обществом установленных статьей 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ условий при обращении с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп спорного помещения.
Кроме того, судами не учтено, что возникновение преимущественного права Общества на выкуп арендуемого им помещения обусловлено вступлением в законную силу Федерального закона от 29.06.2015 в„– 158-ФЗ (30.06.2015), которым внесены изменения в статью 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ, в частности установлена иная дата, по состоянию на которую определяется период непрерывного владения и пользования арендованным имуществом (1 июля 2015 года).
При этом исходя из установленных судами фактических обстоятельств рассматриваемого спора передача спорного помещения в оперативное управление Учреждения осуществлена после вступления в законную силу Федерального закона в„– 158-ФЗ.
Между тем правомерность и законность действий Департамента по передаче имущества Учреждению, совершенных после внесения изменений в Федеральный закон в„– 159-ФЗ, с учетом рекомендаций, выработанных в Информационном письме в„– 134, судами не проверялись.
В силу статьи 299 ГК РФ право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.Исходя из положений статьи 113 ГК РФ, статьи 3 Федерального закона от 04.11.2002 в„– 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" унитарное предприятие обладает специальной правоспособностью: оно может иметь гражданские права, соответствующие предмету и целям его деятельности, предусмотренным в уставе этого унитарного предприятия, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.
В силу статьи 296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Таким образом, составляющие право оперативного управления правомочия по пользованию имуществом имеют строго целевой характер, обусловленный выполняемыми учреждением или казенным предприятием функциями.
В нарушение вышеназванных норм права, суды не исследовали вопросы о том, соблюден ли Департаментом порядок передачи спорного муниципального имущества в оперативное управление Учреждению, а также для каких целей было передано спорное муниципальное имущество в оперативное управление Учреждению и чем была вызвана необходимость такой передачи в 2015 году.
В частности, в материалах дела отсутствуют доказательства изъятия спорного имущества из владения Общества. Напротив, как пояснили представители участников спора в суде кассационной инстанции, спорное имущество на настоящий момент находится в фактическом пользовании ООО "Альтер Лекс", осуществляющего оплату за его использование Учреждению.
При этом вопрос о соответствии деятельности Учреждения по передаче принадлежащего ему муниципального имущества в аренду его уставной деятельности, судами не обсуждался. В материалах дела отсутствует уставные документы Учреждения, а также выписка из единого государственного реестра юридических лиц.
Наряду с этим представители Департамента и Учреждения в судебном заседании пояснили, что данное имущество необходимо последнему для целей осуществления им уставной деятельности (размещения детских спортивных кружков).
Между тем в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, подтверждающие необходимость использования данного имущества для приведенных целей, либо использование данного имущества самим Учреждением.
Выяснение данных обстоятельств в рамках рассматриваемого спора значимо для целей исключения обстоятельств формального характера действий Департамента по передаче спорного имущества в оперативное управление Учреждения и, как следствие, создания истцу препятствий в реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта в порядке, установленном Федеральным законом в„– 159-ФЗ.
Поскольку выводы судов сделаны без исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, с неправильным применением норм материального права (параграфа 4 главы 4 ГК РФ, главы 19 ГК РФ, Федерального закона от 04.11.2002 в„– 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") кассационная инстанция полагает, что в силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ обжалуемые решение, апелляционное постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать им соответствующую оценку и с учетом установленного, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения и приняв во внимание сложившуюся судебную практику по рассмотрению данной категории споров, правильно разрешить спор.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 07.06.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2016 по делу в„– А73-1810/2016 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
Е.К.ЯШКИНА

Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
С.Н.НОВИКОВА


------------------------------------------------------------------