АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 ноября 2016 г. в„– Ф03-5381/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой
Судей: С.Ю. Лесненко, Е.К. Яшкиной
при участии:
от департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска - Кулешов А.В., представитель по доверенности от 28.10.2016 в„– 56-Д, Лавлинский И.В., представитель по доверенности от 01.01.2016 в„– 58-Д;
от администрации г. Южно-Сахалинска - Кулешов А.В., представитель по доверенности от 15.07.2016 в„– Д07-0131, Лавлинский И.В., представитель по доверенности от 05.04.2016 в„– Д07-0055;
от прокуратуры: - Моргунова Н.Н., удостоверение
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ривиера"
на решение от 06.06.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2016
по делу в„– А59-3369/2015 Арбитражного суда Сахалинской области
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Н.А. Аникина,
в суде апелляционной инстанции судьи С.Б. Култышев, С.М. Синицына, Н.А. Скрипка
по иску департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска
к обществу с ограниченной ответственностью "Ривиера"
третье лицо: Минасян Найруги Микаеловна, прокуратура Сахалинской области, администрация г. Южно-Сахалинска, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области
о признании объектов незавершенного строительства самовольной постройкой, возложении на ООО "Ривиера" обязанности освободить земельный участок от указанных объектов
Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780, место нахождения: 693000, Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, улица Карла Маркса, 32; далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением, уточненным в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Ривиера" (ОГРН 1116501002529, ИНН 6501237682, место нахождения: 693020, Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, улица Ленина, 232; далее - ООО "Ривиера", ответчик) о признании объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке в городе Южно-Сахалинске восточная сторона ул. Горького, юго-западнее телевизионной станции "Орбита" самовольной постройкой; возложении на ООО "Ривиера" обязанности освободить земельный участок от объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке площадью 61 396 кв. м в городе Южно-Сахалинске восточная сторона ул. Горького, юго-западнее телевизионной станции "Орбита", путем сноса данных объектов за счет ответчика в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 06.06.2016, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2016, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО "Ривиера", просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, как не соответствующие нормам права. Заявитель не согласен с применением судами положений статьи 222 ГК РФ при том, что спорные объекты возведены иным застройщиком, объекты были приобретены по договору купли-продажи; объекты находятся в собственности ответчика незначительное время. Указывает, что отсутствие арендных отношений по земельному участку не позволяет оградить спорные объекты и соответственно обеспечить безопасность третьих лиц. Считает что представленная рецензия фактически опровергает экспертизу от 23.05.2016 принятую судом в качестве надлежащего доказательства. Полагает, что судами не исследованы обстоятельства о возможности устранения дефектов спорных объектов в виде их усиления с целью дальнейшего использования при возведении объектов.
В отзыве на кассационную жалобу Департамент выразил несогласие с изложенными в ней доводами, просил оставить без изменения обжалуемые судебные акты, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве на кассационную жалобу заместитель прокурора Сахалинской области просит в ее удовлетворении отказать.
В судебном заседании кассационной инстанции представители Департамента, администрации и прокуратуры выразили несогласие с изложенными в жалобе доводами и просили оставить решение и постановление без изменения.
Извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом ООО "Ривиера" явку в заседание суда кассационной инстанции своего представителя не обеспечило.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела, за ООО "Ривиера" зарегистрировано право собственности на 4 объекта незавершенного строительством, расположенные по адресу: город Южно-Сахалинск, ул. Горького, 9Б, в том числе:
- объект незавершенного строительством общей площадью 229 кв. м, площадь застройки 229 кв. м, степень готовности - 5%;
- объект незавершенного строительством общей площадью 71,6 кв. м, площадь застройки 71,6 кв. м, степень готовности - 5%;
- объект незавершенного строительством общей площадью 72,3 кв. м, площадь застройки 72,3 кв. м, степень готовности - 5%;
- объект незавершенного строительством общей площадью 144,2 кв. м, площадь застройки 144,2 кв. м, степень готовности - 5%.
Данное подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 14.11.2014 серии 65 АБ 201594, 65 АБ 201597, 65 АБ 201596, 65 АБ 201595.
Регистрация права собственности на указанные объекты произведена на основании договора купли-продажи от 07.10.2014, заключенного ООО "Ривиера" (покупатель) с Минасян Н.М. (продавец). Право собственности продавца на это имущество подтверждено соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права от 24.03.2011 серии 65АА 032213, 65АА 032216, 65 АА 032214, 65 АА 032215.
Свидетельства сведений о характеристике объектов, их назначении не имеют. Эти же сведения отсутствуют и в кадастровых паспортах на спорные объекты; в кадастровых паспортах спорные объекты имеют литерные обозначения: А, Б, В, Г, а также обозначено их местоположение на плане.
Департамент, ссылаясь на то, что названные объекты, по сути, являются самовольными постройками, создают общественную опасность, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление в„– 10/22) в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
В силу пункта 30 этих же разъяснений объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
Статьей 222 ГК РФ закреплена совокупность условий, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество должно квалифицироваться как самовольная постройка. В частности, такими условиями являются:
- возведение объекта с признаками недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей или на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем объекта;
- возведение такого объекта без получения на это необходимых разрешений;
- создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных, указанных в статье 222 ГК РФ обстоятельствах, признать право собственности на самовольную постройку.
Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 Постановления в„– 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
При разрешении спора установлены следующие обстоятельства.
Установлено, что 16.07.2007 между департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (арендодатель) и Минасян Найруги Микаеловной (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в„– 10039, по условиям которого арендатор принял в пользование земельный участок площадью 61 396 кв. м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск восточная сторона ул. Горького, юго-западнее телевизионной станции "Орбита" (спорный земельный участок), под строительство объекта "Детский парк". Срок действия договора определен с 01.06.2007 по 30.04.2008, т.е. договор заключен на срок менее одного года, поэтому его регистрация не требовалась в силу части 2 статьи 26 ЗК РФ, в редакции, действующей на момент заключения договора.
Дополнительным соглашением от 18.04.2008 права и обязанности арендодателя по договору переданы комитету по управлению государственным имуществом Сахалинской области (ныне - министерство имущественных и земельных отношений по Сахалинской области).
Дополнительными соглашениями от 05.05.2010, от 16.05.2011 срок действия договора продлевалось до 30.04.2011, 30.04.2012.
С учетом положений части 2 статьи 621 ГК РФ с 01.05.2012 договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжил пользоваться имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя.
25.11.2014 арендодателем в адрес арендатора Миносян Н.М. направлено уведомление о прекращении договора аренды в„– 10039, в связи с неиспользованием земельного участка по назначению более 3-х лет; 15.12.2014 - уведомление об отказе от договора.
Далее установлено, что в период действия договора аренды земельного участка, а именно 21.04.2010 администрацией города Южно-Сахалинска предпринимателю Минасян Н.М. выдано разрешение на строительство объекта - Детский парк. I очередь строительства: бассейн с горками, детские кафе, пункт проката снегоходов, игровые комнаты для детей, пункт охраны; срок действия разрешения установлен до 21.10.2011.
То, что строительство объекта - детский парк, I очередь строительства подлежало на основании проектной документации разработанной ООО "Архитектурное бюро "Капитель" сторонами не опровергается.
Согласно представленной в деле проектной документации в первой очереди строительства предусмотрены следующие объекты: пункт проката снегоходов и лыж в виде 2-х этажного здания с подвальным этажом общей площадью 509,3 кв. м, площадь застройки - 220,52 кв. м; игровая комната для детей в виде 2-х этажного брусового здания общей площадью 101,72 кв. м, площадь застройки - 70,86 кв. м; детские кафе в виде 2-х этажного брусового здания общей площадью 101,72 кв. м, площадь застройки - 70,86 кв. м; крытый бассейн в виде 2-х этажного здания общей площадью 597,2 кв. м, площадь застройки - 275 кв. м (книга 1 проекта).
Фактически, как указано выше, по указанному объекту - детский парк первоначально права зарегистрированы 24.03.2011 на 4 объекта незавершенного строительством со степенью готовности каждого - 5% за Миносян Н.М. Впоследствии, 14.11.2014 на эти же объекты за ООО "Ривиера".
Новым собственником спорных объектов - ООО "Ривиера" права на земельный участок площадью 61 396 кв. м, ранее используемый Миносян Н.М. по договору в„– 10039 в установленном порядке не оформлены. Соответствующих доказательств в материалах дела не представлено. При этом судами учтено, что 25.11.2014 арендодателем по договору в„– 10039 в адрес арендатора Миносян Н.М. направлено уведомление о прекращении договора аренды в„– 10039, в связи с неиспользованием земельного участка по назначению более 3-х лет; 15.12.2014 - уведомление об отказе от договора.
В данном случае требования об освобождении ООО "Ривиера" земельного участка связано с тем, что общество с 14.11.2014 является фактическим его пользователем; на земельном участке находятся объекты незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано за обществом.
Рассматривая вопрос о признании спорных объектов незавершенного строительства самовольными постройками, судами принято во внимание следующее.
Как указано выше, строительство спорных объектов со степенью готовности - 5% осуществлено в рамках реализации проекта - детский парк, 1 очередь строительства. При этом строительство объекта могло быть начато в 2010 (разрешение на строительство выдано 21.04.2010); право собственности на спорные объекты как объекты недвижимости зарегистрировано 24.03.2011. Действующее на момент соответствующей регистрации законодательство допускало регистрацию объектов незавершенных строительством только в случае, если они не являлись предметом действующего договора строительного подряда (пункт 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 в„– 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда".
Таким образом, в отношении спорных объектов незавершенного строительства с марта 2011 года строительство не осуществлялось; опровергающих тому доказательств в дело не представлено.
Федеральным законом РФ от 30.12.2009 в„– 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" установлены обязательные требования к консервации объектов, строительство которых не завершено с целью того, чтобы негативное воздействие на окружающую среду было минимальным и не возникла угроза для жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, жизни и здоровья животных и растений.
Согласно данным отчета от 13.07.2015 по результатам инженерного обследования технического состояния объекта "Детский парк", выполненного ООО "Центральная строительная лаборатория "Сахалинстрой" спорные объекты расположены на не огороженной территории покрытий кустовой и древесной растительностью.
Для исследования фактического состояния спорных объектов, в том числе их соответствия проектной документации, создают ли объекты угрозу жизни и здоровью третьих лиц в рамках настоящего спора судом назначалась строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту Шишмареву И.Г. ООО "Научно-исследовательский центр по строительной экспертизе" (определение от 15.04.2016).
По результатам строительно-технической экспертизы экспертом ООО "Научно-исследовательский центр по строительной экспертизе" составлено заключение от 23.05.2016 шифр 16/016Д.
Согласно данному заключению предметом экспертизы являлись объекты незавершенного строительства за литерами А, Б, В, Г, расположенные в границах земельного участка площадью 61 396 кв. м (местоположение объектов соответствует данным их кадастровых паспортов). Исследование объектов осуществлено визуальным способом и с применением инструментального обследования.
Установлено, что объекты лит. А, Б, В, Г представляют собой фундаменты, состоящие из монолитного железобетонного ленточного ростверка по свайному основанию из буровых свай; все объекты имеют ориентировочный год постройки - 2008.
Согласно выводам эксперта спорные объекты не соответствуют проектной документации в части архитектурно-планировочных решений (объекты лит. А, Б, В); часть объекта лит. Б не соответствует проектным решениям в части прочностных характеристик. Все объекты не соответствуют требованиям строительных норм и правил, техническим регламентам; техническое состояние объектов является недопустимым. Выявленные дефекты, повреждения не обеспечивают безопасную эксплуатацию объектов, в том числе по назначению при завершении строительства. Объекты ввиду наличия вертикальных арматурных выпусков из ростверков, при отсутствии ограждения создают угрозу жизни и здоровья третьих лиц.
Доказательств, опровергающих выводы эксперта, в деле не представлено. Суд апелляционной инстанции учел отсутствие противоположных выводов в представленной ответчиком рецензии на заключение экспертизы от 23.05.2016 шифр 16/016Д. Кроме того судами принято во внимание, что объекты значительный период времени находятся под прямым воздействием атмосферных осадков и отсутствие действий собственника объектов в их сохранности.
Доводы общества о невозможности обеспечить безопасность объектов ввиду отсутствия прав на земельный участок судом округа не принимается как необоснованные. Доказательств, препятствующих по ограждению непосредственно спорных объектов, в дело не представлено, как и не представлено доказательств о принятии возможных мер по завершению начатого строительства.
Всесторонне исследовав собранные по делу доказательства и оценив их по правила статьи 71 АПК РФ, суды, установив, что спорные объекты незавершенного строительства, представляющие собой фундаменты, возведены в нарушение проектной документации, имеют повреждения и дефекты, не обеспечивают безопасной эксплуатации по завершению строительства объекта, признали их самовольными постройками. Поскольку в рассматриваемом случае у ответчика отсутствуют права на земельный участок, а также то, что спорные объекты создают угрозу жизни и здоровью третьих лиц возможность их сохранения на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ, судом исключена.
Наличие установленных судами обстоятельств, свидетельствует о правомерности удовлетворения требований департамента. С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора исследованы судом первой и апелляционной инстанции полно, выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам.
Приведенные в кассационной жалобы доводы, не опровергают выводы судебных инстанций, поэтому судом округа не принимаются.
При указанных обстоятельствах решение, постановление приняты с правильным применением норм материального права. Оснований для их отмены в соответствии со статьей 288 АПК РФ не установлено.
Руководствуясь статьями 283, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 06.06.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2016 по делу в„– А59-3369/2015 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Приостановление исполнения решения от 06.06.2016, постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2016 по делу в„– А59-3369/2015 Арбитражного суда Сахалинской области, принятое определением от 19.10.2016, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
С.Н.НОВИКОВА

Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
Е.К.ЯШКИНА


------------------------------------------------------------------