АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 мая 2016 г. в„– Ф03-1790/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Цирулик О.В., Яшкиной Е.К.
при участии
от ИП Назарова Р.Н.: предприниматель Назаров Р.Н. (лично, предъявлен паспорт); Поспелов И.А., представитель по доверенности от 03.04.2016 в„– 3/с
от других участвующих в деле лиц: представители не явились
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Назарова Романа Николаевича
на решение от 16.11.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2016
по делу в„– А59-2505/2015 Арбитражного суда Сахалинской области
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Дудина С.Ф., в апелляционном суде судьи Глебов Д.А., Ветошкевич А.В., Скрипка Н.А.
По иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Поронайского городского округа
к индивидуальному предпринимателю Назарову Роману Николаевичу
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Эллар"
о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 060 294 руб. 73 коп.
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Поронайского городского округа (ОГРН 1026500914901, ИНН 6507005977; адрес (место нахождения): 694240, Сахалинская область, г. Поронайск, ул. Октябрьская, 61А; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Назарову Роману Николаевичу (ОГРНИП 306650709500017, ИНН 650700001079; далее - ИП Назаров Р.Н., предприниматель) о взыскании 945 884 руб. 96 коп., составляющих неосновательное обогащение за фактическое пользование земельными участками с кадастровыми номерами 65:17:0000004:128 и 65:17:0000004:129 без оформления прав на них в период с 01.06.2012 по 26.05.2015, а также 114 409 руб. 77 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Эллар" (далее - ООО "Фирма "Эллар", общество).
Решением суда от 16.11.2015, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2016 без изменения, производство по делу в части требования истца о понуждении ответчика заключить договоры аренды на спорные земельные участки прекращено в соответствии пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ, в остальной части иск удовлетворен в полном объеме: с ИП Назарова Р.Н. в пользу Комитета взыскано неосновательное обогащение в сумме 945 884 руб. 96 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 114 409 руб. 77 коп., а всего - 1 060 294 руб. 73 коп.
В кассационной жалобе и дополнениях (уточнениях) к ней предприниматель выражает несогласие с состоявшимися по делу судебными актами, считает их несоответствующими фактическим обстоятельствам дела, указывает на неправильное толкование и применение судами норм материального права, полагает, что суды не исследовали и не оценили все имеющиеся в деле доказательства, в связи с чем просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в ином составе суда.
Заявитель жалобы в обоснование своей позиции приводит доводы о том, что в данном случае у судов не имелось оснований для взыскания с предпринимателя платы за пользование спорными земельными участками, поскольку он не является собственником расположенных на них объектов недвижимости, принадлежащих обществу (третьему лицу), которое также до настоящего времени свои права на эти объекты в установленном законом порядке не зарегистрировало, вопреки ошибочному утверждению арбитражных судов о наличии у общества титула собственника на момент их продажи. В такой ситуации суды неправомерно признали, что к предпринимателю в силу закона перешло право на использование спорных участков, а отсутствие соответствующего договора аренды, заключить который с ответчиком Комитет неоднократно отказывался, не препятствует удовлетворению иска последнего. При этом, по мнению заявителя жалобы, он не должен вносить плату за земельные участки, размер которых значительно превышает площадь размещенных на них зданий. Несмотря на это, ответчик в добровольном порядке оплачивал Комитету пользование участками в период с 2007 по 2012 годы, в результате чего на стороне истца, а не ответчика имеется неосновательное обогащение. Более того, длительное время, начиная с 2007 года, арендные отношения по поводу спорных участков существовали между истцом и третьим лицом, доказательств прекращения которых в деле не имеется. В связи с этим предприниматель настаивает на том, что Комитет, предъявляя к ответчику требования по настоящему делу, действует недобросовестно и злоупотребляет своими правами. Кроме того, ответчик со ссылкой на результаты рассмотрения другого дела в„– А59-2936/2015 полагает, что представленные истцом акты осмотра спорных земельных участков не являются надлежащими доказательствами по настоящему делу и не подтверждают факт использования предпринимателем данных участков. Такие акты, как утверждает ответчик, составлены с нарушением требований Федерального закона от 26.12.2008 в„– 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" и не содержат достоверных сведений о фактическом пользователе спорных участков. В целом заявитель жалобы считает необоснованным и неправомерным расчет взысканного с него судами неосновательного обогащения.
Отзывы на кассационную жалобу от Комитета и ООО "Фирма "Эллар" не поступили.
В судебном заседании кассационной инстанции ИП Назаров Р.Н. и его представитель поддержали доводы поданной жалобы (с учетом поступивших уточнений к ней) и просили отменить обжалуемые судебные акты.
Остальные участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку своих представителей в заседание суда не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие в силу части 3 статьи 284 АПК РФ.
Проверив правильность применения судебными инстанциями норм материального и процессуального права, Арбитражный суд Дальневосточного округа не выявил оснований для отмены принятых по делу судебных актов.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между ООО "Фирма "Эллар" (продавец) и ИП Назаровым Р.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 10.01.2007, по условиям которого предприниматель приобрел принадлежащее продавцу на праве собственности недвижимое имущество: здание склада литер С42, корпус 1 площадью 676,4 кв. м, объект расположен на земельном участке площадью 3 051 кв. м, кадастровый номер 65:17:0000004:128; и часть здания электроцеха (тепловозное депо) литер А, 2-этажное, площадью 945,2 кв. м, объект расположен на земельном участке площадью 2 035 кв. м, кадастровый номер 65:17:0000004:129.
В пункте 1.4 договора предусмотрено, что покупатель приобретает право пользования земельными участками, занятыми недвижимым имуществом, являющимся предметом настоящего договора, и необходимыми для их использования на тех же условиях, что и продавец.
Дополнительным соглашением от 01.03.2008 в„– 1 к договору купли-продажи от 10.01.2007, стороны уточнили площадь части здания электроцеха, уменьшив ее до 462,44 кв. м.
По акту приема-передачи от 01.03.2008 продавец исполнил свои обязательства и передал покупателю недвижимое имущество, указанное в договоре от 10.01.2007 и в дополнительном соглашении от 01.03.2008. Объекты недвижимости расположены по адресу: ул. Хабаровская, 4, территория бывшего бумажного завода в г. Поронайске.
Со стороны ИП Назарова Р.Н. обязательства по договору купли-продажи в части оплаты за приобретенные объекты недвижимости также исполнены, что подтверждается приходными кассовыми ордерами.
Вместе с тем переход права собственности к покупателю - ИП Назарову Р.Н. на проданное ему обществом недвижимое имущество в установленном законом порядке до настоящего времени не зарегистрирован.
До продажи указанных объектов ООО "Фирма "Эллар" на основании заключенных с администрацией городского округа "Поронайский" договоров являлась арендатором земельного участка площадью 3 051 кв. м с кадастровым номером 65:17:0000004:128 под зданием склада литер С-42 (договор аренды от 04.07.2007 в„– 433 сроком действия 11 месяцев с 21.03.2007 и договор аренды от 28.10.2009 в„– 697 сроком действия 11 месяцев с 26.01.2009 по 25.12.2009) и участка площадью 2 035 кв. м с кадастровым номером 65:17:0000004:129 под зданием тепловозного депо (договора аренды от 04.07.2007 в„– 434 сроком действия 11 месяцев с 21.03.2007 и договор аренды от 28.10.2009 в„– 698 сроком действия 11 месяцев с 06.05.2009 по 05.04.2010).
После прекращения арендных отношений с обществом по указанным сделкам, новые договоры аренды с ним не заключались по причине отчуждения расположенных на земельных участках объектов недвижимости. С предпринимателем, несмотря на его неоднократные обращения, аналогичные договоры также не были заключены ввиду возникновения с органами муниципальной власти разногласий по поводу размера спорных земельных участков в части площади, необходимой для эксплуатации приобретенных ответчиком объектов.
По результатам проведенного 17.03.2015 осмотра земельных участков с кадастровыми номерами 65:17:0000004:128 и 65:17:0000004:129 специалистами Комитета составлен акт, в котором отражены сведения о наличии на спорных участках комплекса по обслуживанию автомобильных средств и магазина строительных материалов. К акту приложены фотоматериалы, подтверждающие выявленные в ходе осмотра участков обстоятельства.
Далее, 16.04.2015 комиссией в составе представителя Комитета при участии и.о. прокурора Поронайского района вновь осуществлен осмотр земельных участков с кадастровыми номерами 65:17:0000004:128 и 65:17:0000004:129, в ходе которого выявлены аналогичные обстоятельства наличия на данных участках здания для технического обслуживания и ремонта автотранспортных средств, а также магазина. Помимо этого установлено, что земельные участки используются ИП Назаровым Р.Н. в отсутствие правоустанавливающих документов.
Основываясь на установленных при проведении осмотра участков фактах, Комитет направлял в адрес ИП Назарова Р.Н. соответствующие претензии от 20.03.2015, от 20.05.2015 и от 27.05.2019 с требованиями оплатить фактическое бездоговорное пользование спорными земельными участками.
Поскольку в добровольном порядке указанные требования Комитета предпринимателем не исполнены, плата в установленном размере за спорные земельные участки пользователем так и не была внесена, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 и пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Так пунктом 4 статьи 22 и пунктом 2 статьи 65 Земельного кодекса РФ (здесь и далее в редакции, применимой к правоотношениям сторон) предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, определенная договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, в случаях, когда земельные участки используются без правовых оснований (в том числе по незарегистрированному договору аренды) на стороне фактического пользователя возникает неосновательное обогащение, размер которого равен арендной плате, установленной уполномоченным органом.
В данной конкретной ситуации, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций на основании исследования и оценки представленных в дело доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ пришли к правильному выводу о том, что поскольку расположенные на спорных земельных участках объекты недвижимости находятся в непосредственном владении предпринимателя, то именно он обязан оплачивать пользование этими участками.
При этом судебными инстанциями рассмотрены все возражения предпринимателя против иска Комитета, в результате чего они отклонены как необоснованные.
Судами установлено и ответчиком не опровергнуто, что во исполнение договора купли-продажи от 10.01.2007 продавец ООО "Фирма Эллар" передало покупателю ИП Назарову Р.Н. по акту от 01.03.2008 объекты недвижимости, расположенные на спорных земельных участках.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
По смыслу разъяснений пункта 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
Таким образом, само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности предпринимателя на расположенное на спорных земельных участках недвижимое имущество не опровергает фактов эксплуатации ответчиком этого имущества и пользования участками под ним.
Наличие между ответчиком и третьим лицом неразрешенного до настоящего времени спора по поводу регистрации перехода права собственности на проданное по договору от 10.01.2007 имущество не влияет на результат рассмотрения настоящего дела, предметом которого является взыскание с фактического пользователя землей соответствующей платы за такое бездоговорное пользование.
При этом, вопреки приведенным в кассационной жалобе утверждениям ответчика, судебными инстанциями не было сделано выводов относительно того, кто из участвующих в деле лиц - предприниматель или общество являются действительным собственником спорных объектов недвижимости. Воспроизведение в описательной части обжалуемых судебных актов буквального содержания условий заключенного сторонами договора таким выводом не является, как ошибочно полагает заявитель жалобы.
Также судами при рассмотрении настоящего спора учитывались положения статьи 552 ГК РФ, статьи 35 Земельного кодекса РФ и разъяснения пунктов 13, 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым покупатель объекта недвижимости одновременно с переходом права собственности приобретает не только право использования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением, но и право пользования участком, необходимым для их эксплуатации.
Из содержания указанных норм права и разъяснений об их применении следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.
При этом площадь используемого земельного участка формируется из двух составляющих: площади участка, соответствующей площади здания или сооружения, и площади участка, прилегающей к объекту по его периметру, размеры которого определяются утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ).
Поскольку изначально земельные участки площадью 3 051 кв. м с кадастровым номером 65:17:0000004:128 под зданием склада литер С-42 и площадью 2 035 кв. м с кадастровым номером 65:17:0000004:129 под зданием тепловозного депо были сформированы непосредственно для размещения (эксплуатации) указанных объектов и передавались ООО "Фирма Эллар" в аренду до момента отчуждения этих объектов предпринимателю, то суды сделали правомерный вывод о том, что ответчик в спорный период должен был вносить плату за пользование всей площадью участков.
Позиция заявителя жалобы о том, что ему необходима для эксплуатации зданий только часть спорных участков, непосредственно под самими объектами недвижимости, однако Комитет незаконно отказал в заключении договоров аренды на эту часть участков, основана на ошибочном понимании предпринимателем приведенных выше положений земельного законодательства.
Более того, использование в спорный период земельных участков не только под самими зданиями, но и прилегающей к ним территории, подтвержден и другими имеющими в деле доказательствами, в том числе актом проверки от 04.10.2013 в„– 124/04-102, проведенной Территориальным отделом Управления Роспотребнадзора по Сахалинской области в Поронайском, Смирныховском и Макаровском районах; договором аренды нежилого помещения от 01.03.2014, заключенным между ИП Назаровым Р.Н. (арендодатель) и ООО "Нефтегазснаб" (арендатор), по условиям которого в аренду последнему передано нежилое помещение под магазин-склад строительных, хозяйственных и других товаров; договором аренды помещения автосервиса от 01.01.2015, заключенным между ИП Назаровым Р.Н. (арендодатель) и ИП Мансуровым Г.Ю. (арендатор) о передаче в аренду оборудованного помещения "Автосервиса" для использования под предпринимательскую деятельность для технического обслуживания и ремонта автотранспортных средств; а также обстоятельствами, установленными вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области по делу в„– А59-1802/2014 по иску ИП Назарова Р.Н. к ИП Мучкаеву С.П. о взыскании долга по арендной плате по договору аренды от 01.09.2013.
Кроме того, в досудебном порядке (в ответах на претензии) и в ходе судебного разбирательства по настоящему делу в суде первой инстанции ответчик не отрицал факт бездоговорного пользования земельными участками, расположенными под приобретенными им объектами недвижимости с прилегающей территорией.
В отсутствие доказательств внесения в спорный период (с 01.06.2012 по 26.05.2015) соответствующей платы за фактическое пользование земельными участками суды пришли к обоснованному выводу о наличии предусмотренных законом оснований (статьи 1102, 1105 ГК РФ и статья 65 Земельного кодекса РФ) для удовлетворения исковых требований Комитета, поскольку предприниматель в данном случае неосновательно сберег денежные средства, подлежащие уплате в пользу истца в качестве арендной платы. Условий, освобождающих фактического пользователя от внесения соответствующей платы за землю, в данном случае судами обеих инстанций не выявлено.
Проверив представленный Комитетом расчет неосновательного обогащения, суды признали его соответствующим правовым актам, регулирующим вопросы взимания платы за пользованием земельными участками (Закон Сахалинской области от 01.08.2008 в„– 78-30 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" и Решения Собрания городского округа "Поронайский" от 23.12.2011 в„– 225 и от 10.12.2012 в„– 295 "Об утверждении коэффициента дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельных участков и коэффициента зависящего от зоны градостроительной ценности для определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории муниципального образования городской округ "Поронайский").
Суды оценили указанный расчет как верный, поскольку он произведен истцом с учетом фактически используемой площади земельных участков, их кадастровой стоимости, коэффициентов разрешенного использования и местоположения участков.
С учетом изложенного суды правомерно взыскали с ИП Назарова Р.Н. в пользу Комитета неосновательное обогащение в общей сумме 945 884 руб. 96 коп., включая 765 768 руб. 58 коп. за земельный участок с кадастровым номером 65:17:0000004:128 и 180 116 руб. 38 коп. за земельный участок с кадастровым номером 65:17:0000004:129.
Далее, принимая во внимания положения статей 395, 1107 ГК РФ, суды также обоснованно присудили к взысканию с ответчика в пользу истца начисленные им проценты за пользование чужими средствами в размере 114 409 руб. 77 коп., предварительно проверив их расчет и признав его обоснованным.
В целом кассационный суд поддерживает выводы судебных инстанций, положенные в основу обжалуемых судебных актов, и признает их соответствующими фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим в данном случае применению нормам материального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают указанных выводов судов первой и апелляционной инстанций, по существу касаются объективной стороны спора и сводятся к несогласию с оценкой судов имеющихся в деле доказательств, на основе которых предприниматель признан надлежащим ответчиком по заявленным требованиям как фактический землепользователь спорных участков.
При этом аргументы ответчика об обратном, основанные на отсутствии у него зарегистрированного титула собственника на объекты недвижимости, расположенные на указанных участках, мотивированно отклонены судами ввиду их несостоятельности.
Утверждения ответчика о наличии между истцом и третьим лицом (обществом) не прекращенных арендных отношений, предметом которых выступают спорные участки, а также о злоупотреблении Комитетом своим правами, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего дела, поэтому соответствующие доводы кассационной жалобы судом округа не принимаются.
Не свидетельствуют о незаконности обжалуемых судебных актов ссылки предпринимателя на результаты рассмотрения другого дела в„– А59-2936/2015 и его мнение по поводу недостоверности представленных истцом актов осмотра спорных земельных участков, составленных как он полагает с нарушением требований Федерального закона от 26.12.2008 в„– 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля". Данные акты оценены судами в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами и их переоценка на стадии кассационного производства недопустима в силу норм главы 35 АПК РФ. При этом каких-либо нарушений действующего законодательства при проведении специалистами Комитета осмотра спорных участков ни в рамках названного дела в„– А59-2936/2015, ни в ходе судебного разбирательства по настоящему спору арбитражными судами установлено не было.
Поскольку суды первой и апелляционной инстанций полно и всестороннее исследовали все существенные обстоятельства дела, дали надлежащую оценку имеющимся в деле доказательствам, правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений положений процессуального законодательства, в том числе влекущих отмену обжалуемых судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 АПК РФ), то в такой ситуации кассационная жалоба предпринимателя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 16.11.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2016 по делу в„– А59-2505/2015 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ

Судьи
О.В.ЦИРУЛИК
Е.К.ЯШКИНА


------------------------------------------------------------------