АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2016 г. в„– Ф03-1686/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Лесненко С.Ю., Яшкиной Е.К.
при участии
от УМС г. Владивостока: Салыкова Л.В., представитель по доверенности от 08.10.2015 в„– 28/1-5522
от ООО "Стандарт Плюс": Макшанова А.Е., представитель по доверенности без номера от 29.09.2015
от МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости": Барлева О.Н., представитель по доверенности от 25.12.2015 в„– 1-15/3459
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности города Владивостока
на решение от 27.10.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016
по делу в„– А51-14112/2015 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Кобко Е.В., в апелляционной инстанции судьи: Ветошкевич А.В., Глебов Д.А., Култышев С.Б.
По иску Управления муниципальной собственности города Владивостока
к обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт Плюс"
третье лицо: муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"
о признании договора купли-продажи недействительным
Управление муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес (место нахождения): 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее - УМС г. Владивостока, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт Плюс" (ОГРН 1022501287820, ИНН 2536072353, адрес (место нахождения): 690109, г. Владивосток, ул. Нейбута, 51; далее - ООО "Стандарт Плюс", общество) о признании договора от 24.03.2014 в„– 147-КП купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 497,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 111, недействительным в силу ничтожности, а также об обязании ответчика возвратить указанные нежилые помещения истцу по акту приема-передачи.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", третье лицо).
Решением суда от 27.10.2015, оставленным постановлением Пятого арбитражного суда от 20.01.2016 без изменения, в удовлетворении исковых требований Управления отказано.
В кассационной жалобе УМС г. Владивостока выражает несогласие с принятыми по делу решением и апелляционным постановлением, считает выводы судов несоответствующими фактическим обстоятельствам спора, указывает на неправильное применение норм материального права и нарушение процессуального законодательства, в связи с чем просит их отменить и принять новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить в полном объеме.
В жалобе заявитель привел доводы о том, что на дату обращения общества к истцу с заявлением о заключении спорного договора купли-продажи у него имелась непогашенная задолженность по арендным платежам, что, по мнению Управления, установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу в„– А51-24016/2014. Указанные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 АПК РФ не подлежат повторному доказыванию и исключают возможность продажи спорного имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ), поэтому влекут ничтожность договора купли-продажи от 24.03.2014 в„– 147-КП.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Стандарт Плюс" опровергло приведенные в ней доводы и предложило оставить обжалуемые судебные акты без изменения. От третьего лица отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в порядке статьи 153.1 АПК РФ с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители Управления и третьего лица настаивали на удовлетворении поданной жалобы по изложенным в ней доводам, против чего возражал представитель ООО "Стандарт Плюс".
Проверив законность обжалуемых решения и апелляционного постановления с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены в данном случае не имеется.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 12.01.2000 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Владивостока (арендодатель) и ООО "Стандарт Плюс" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества в„– 1/205, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: проспект Океанский, д. 111, общей площадью 485 кв. м, для использования в целях "кафе быстрого обслуживания" на срок с 27.12.1999 по 26.12.2024.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу в„– А51-2848/2011 удовлетворены требования ООО "Стандарт Плюс" о признании незаконным решения Управления в части невключения в решение об условиях приватизации преимущественного права на приобретение арендуемых обществом в соответствии с заключенным договором аренды от 12.01.2000 в„– 1/205 нежилых помещений в цокольном этаже здания, расположенного по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 111, выраженного в письме от 04.02.2011 в„– 194Д, как не соответствующее требованиям Федерального закона в„– 159-ФЗ.
В рамках указанного дела судами было установлено, что 28.12.2010 ООО "Стандарт Плюс" повторно направило в адрес Главы города Владивостока заявление о преимущественном праве выкупа с просьбой рассмотреть возможность принятия решения об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества нежилого помещения общей площадью 485 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, проспект Океанский, д. 111, с включением в него условия о наличии преимущественного права льготного выкупа у ООО "Стандарт Плюс". При этом судами признано, что обществом соблюдены все условия для реализации преимущественного права на приобретение им арендуемого муниципального имущества, предусмотренные действующим законодательством, в связи с чем в целях устранения допущенных нарушений прав общества на Управление возложена обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости спорного недвижимого имущества.
Впоследствии вступившими в законную силу судебными актами по делу в„– А51-21008/2012 урегулированы разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи в части определения стоимости выкупаемого имущества, и пункт 3.3 договора купли-продажи от 24.03.2014 в„– 147-КП изложен в следующей редакции: "Общая стоимость объекта составляет 20 448 000 руб. без НДС".
Помимо этого вступившими в законную силу судебными актами по делу в„– А51-16601/2014 удовлетворены требования ООО "Стандарт Плюс" о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества.
В рамках указанного дела судами также установлен факт заключения между Управлением (продавец) в лице директора учреждения и обществом (покупатель) договора купли-продажи от 24.03.2014 в„– 147-КП, по условиям которого продавец обязуется передать покупателю в собственность, а общество - оплатить и принять недвижимое имущество: нежилые помещения в здании (лит. А1), назначение: нежилое, общей площадью 497,60 кв. м, этаж: цокольный, номера на поэтажном плане: 1-36 (II), являющиеся муниципальной собственностью, расположенные по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 111. При этом стороны подтвердили факт выполнение ими условий, установленных статьей 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ (пункт 1.5 договора).
Полагая, что, несмотря на указанные обстоятельства, ООО "Стандарт Плюс" не обладало преимущественным правом на выкуп занимаемого им объекта недвижимости ввиду наличия у общества задолженности по арендной плате за это имущество по договору аренды недвижимого имущества от 12.01.2000 в„– 1/205 за период с 27.12.2009 по 24.03.2014 (день подписания договора купли-продажи), Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, арбитражные суды правомерно исходили из следующего.
Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 статьи 166 ГК РФ).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона в„– 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.
Статьей 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано в частности при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 2 статьи 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ).
Исследовав и оценив все имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и руководствуясь при этом положениями названных норм материального права, а также принимая во внимание обстоятельства, имеющие в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего спора, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам в„– в„– А51-2848/2011, А51-21008/2012, А51-16601/2014, арбитражные суды пришли к обоснованным выводам о том, что на момент заключения между сторонами данного спора договора от 24.03.2014 в„– 147-КП купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 497,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, Океанский пр. 111, условия которого в том числе были определены указанными судебными актами, последний из которых вступил в законную силу 07.11.2013, ответчиком - ООО "Стандарт Плюс" все условия для реализации преимущественного права выкупа спорного имущества, в том числе в части внесения арендной платы в полном объеме в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ, были соблюдены.
С учетом установленного, арбитражные суды правомерно указали на отсутствие в данном случае правовых оснований для удовлетворения заявленных Управлением требований по мотиву их необоснованности.
При этом апелляционной инстанцией были рассмотрены и отклонены соответствующие доводы истца об обратном.
Так, в частности судебными инстанциями принято во внимание, что вступившими в законную силу судебными актами в рамках дела в„– А51-24016/2014 частично удовлетворены требования Управления о взыскании с общества задолженности по арендной плате по договору от 12.01.2000 в„– 1/205 за период с 22.08.2011 по 06.11.2013.
Однако, учитывая пропуск Управлением срока исковой давности в отношении спорной задолженности за период с 30.11.2006 по 21.08.2011, суды в рамках названного дела не исследовали правоотношения сторон в указанный период (пункт 2 статьи 199 ГК РФ). В состоявшихся по делу судебных актах также не содержится сведений о признании ответчиком исковых требований полностью, либо в части, не установлено факта недобросовестности арендатора в указанный период.
С учетом изложенного, арбитражные суды пришли к верному заключению, что наличие задолженности по арендной плате за период с 22.08.2011 по 06.11.2013, принимая во внимание дату подачи обществом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 28.12.2010, не может свидетельствовать о нарушении арендатором условия, предусмотренного пунктом 2 статьи 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ.
Принимая во внимание установленное, предусмотренных Федеральным законом в„– 159-ФЗ оснований для удовлетворения требования Управления о признании договора купли-продажи от 24.03.2014 в„– 147-КП недействительным в силу ничтожности арбитражными судами в процессе рассмотрения настоящего дела не выявлено.
В этой же связи правомерно оставлены без удовлетворения производные требования истца об обязании ответчика вернуть спорные нежилые помещения, заявленные в качестве последствия признания сделки недействительной (статья 167 ГК РФ).
Названные выводы арбитражных судов признаются кассационной инстанцией сделанными на основе полного и всестороннего исследования и оценки всех имеющихся в материалах настоящего дела доказательств с правильным применением соответствующих норм материального права и положений и процессуального законодательства.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что на дату обращения общества к истцу с заявлением о заключении спорного договора купли-продажи на его стороне имелась задолженность по арендным платежам, отклоняется кассационной инстанцией, как неподтвержденная документально и противоречащая содержанию вступивших в законную силу судебных актов по ранее рассмотренным спорам между истцом и ответчикам в отношении названного недвижимого имущества.
Иные доводы и возражения заявителя кассационной жалобы по существу являлись предметом рассмотрения арбитражных судов первой и апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка в обжалуемых судебных актах. В целом такие доводы фактически направлены на переоценку установленных фактов и доказательств по делу и не свидетельствуют о нарушении судами норм права, которые могли бы являться основанием для отмены принятых судебных актов в порядке кассационного производства, в силу чего судом кассационной инстанции отклоняются в соответствии с правилами статьи 286 АПК РФ как необоснованные.
Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами также не допущено.
Учитывая изложенное, основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 27.10.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016 по делу в„– А51-14112/2015 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ

Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
Е.К.ЯШКИНА


------------------------------------------------------------------