АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2016 г. в„– Ф03-6052/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой
Судей: О.В. Цирулик, С.Ю. Лесненко
при участии:
от третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Корпорация "ФАРЕКС" - Речкалов Е.В., представитель по доверенности б/н от 22.05.2015
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лимитед"
на решение от 23.07.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2015
по делу в„– А51-5871/2015 Арбитражного суда Приморского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.А. Лошакова, в апелляционном суде - судьи С.В. Гуцалюк, Н.Н. Анисимова, О.Ю. Еремеева
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лимитед"
к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Корпорация ФАРЕКС"
о признании незаконным решения
Общество с ограниченной ответственностью "Лимитед" (ОГРН: 1052502154176, ИНН: 2511019679; место нахождение: 692508, Приморский край, г. Уссурийск, Владивостокское шоссе, 93; далее - ООО "Лимитед", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, ИНН 2540108490; место нахождение: 690091, Приморский край, ул. Посьетская, 48; далее - управление Росреестра по Приморскому краю, управление, регистрирующий орган) от 20.02.2015 в„– 12/088/2014-339 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 02.08.2013, об обязании провести его государственную регистрацию.
Правовым обоснованием заявления явилась ссылка общества на пункт 2 статьи 7, статью 42, пункт 1 статьи 43 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункты 1, 2 статьи 36, часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 16, пункт 5 статьи 19, пункт 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ).
Определением суда от 06.05.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Корпорация ФАРЕКС" (далее - ООО "Корпорация ФАРЕКС", корпорация).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.07.2015, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2015, в удовлетворении заявления отказано.
ООО "Лимитед", не согласившись с принятыми судебными актами, подало в Арбитражный суд Дальневосточного округа кассационную жалобу, в которой просит их отменить в связи с нарушением норм материального права, принять новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что в оспариваемом решении управления Росреестра по Приморскому краю отсутствовало признанное судом такое основание как несоответствие договора положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Общество полагает, что приведенные судом нарушения указанной нормы права не являются существенными, поскольку снос арендуемых объектов, реконструкция, капитальный ремонт, перепланировка относятся не к предмету договора, а к правам арендатора, в связи с чем данная сделка не противоречит закону. Указывает, что на заявленные выше права арендатора имеется согласие арендодателя. Данная сделка не посягает на публичные права и интересы третьих лиц.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Корпорация ФАРЕКС" просит состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Обращает внимание на то, что спорный договор аренды не подписывался директором ООО "Корпорация ФАРЕКС", об этой сделке третьему лицу стало известно в суде первой инстанции в связи с привлечением его к участию в деле. Данный договор и не мог быть подписан ввиду того, что для общества это крупная сделка и требует одобрения общего собрания участников корпорации. Кроме того, сделка нарушает положения статьи 432 ГК РФ в результате несогласованности всех существенных ее условий. Спорный договор никогда не исполнялся сторонами, имущество по договору арендатору не передавалось, арендные платежи ни разу не вносились, объекты используются в хозяйственной деятельности корпорации, и сдаются в аренду иному субъекту. В июле 2013 года директором общества в регистрирующий орган подано заявление о невозможности регистрации права без его личного участия.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в заседании суда кассационной инстанции 09.02.2016 объявлялся перерыв до 16 часов 00 минут 16.02.2016, информация о котором размещена на официальном сайте Арбитражного суда Дальневосточного округа в сети Интернет.
В судебном заседании кассационной инстанции, продолженном после перерыва, явившийся представитель ООО "Корпорация ФАРЕКС" поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу, дав суду пояснения.
Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Проверив законность обжалуемых решения от 23.07.2015, постановления от 24.09.2015 с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав пояснения представителя третьего лица, явившегося в судебное заседание, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Корпорация ФАРЕКС" на праве собственности принадлежат: здание бывшей школы (литеры А, А1, А2), назначение: нежилое, этажность 2, общей площадью 1203,5 кв. м, расположенное по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Новоселова, 9а, и земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для здания бывшей школы, площадью 12 424 кв. м с кадастровым номером 25:34:016201:167, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 31.01.2012 серии 25 АА в„– 722838.
Между ООО "Корпорация ФАРЕКС" (арендодатель) и ООО "Лимитед" (арендатор) 02.08.2013 заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение, пользование, распоряжение за плату следующее имущество: сооружение - подъездной железнодорожный путь, протяженность 388,1 м, инв. в„– 05:423:002:000110210:0005:2001/1, адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Урицкого, 57а; здание - склад металлический с навесом общей площадью 1885,3 кв. м, инв. в„– 05:423:002:000144010, лит. А, адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Урицкого, 59а; здание бывшей школы, назначение нежилое, 2-этажное, общей площадью 1203,5 кв. м, инв. в„– 05:423:002:000105180, лит. А, А1, А2, адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Новоселова, 9а; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для здания бывшей школы, площадь 12 424 кв. м, адрес объекта: установлено относительно ориентира - здания бывшей школы, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Новоселова, 9а, кадастровый номер 25:34:016201:167 (пункт 1.1. договора).
Согласно разделу 2 договора арендатор вправе использовать имущество по своему усмотрению, сдавать в субаренду третьим лицам, производить улучшения, строительство новых зданий с правом сноса арендуемых объектов, капитальный ремонт, реконструкцию, перепланировку, подвод и реконструкцию наружных коммунальных сетей, устройство дорог и подъездов, земляные работы, получение и внесение изменений в техническую и иную документацию; заключать договоры на коммунальные услуги. Арендодатель не компенсирует арендатору затраты за проведенные улучшения.
Разделом 6 договора сторонами определен срок его действия - до 01.12.2073, договор вступает в силу с момента государственной регистрации.
30.12.2014 ООО "Лимитед" обратилось в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 02.08.2013, приложив к заявлению следующие документы: договор аренды от 02.08.2013, платежное поручение об уплате госпошлины, решение Уссурийского районного суда Приморского края от 10.10.2014 по делу в„– 2-6904/2014, выписку из ЕГРЮЛ от 23.12.2014 в отношении ООО "Лимитед", подтверждающую полномочия руководителя общества.
Уведомлением от 22.01.2015 в„– 12/088/2014-339 регистрирующий орган известил общество о приостановлении государственной регистрации до 23.02.2015 в связи с тем, что заявление подано неуполномоченным лицом; не представлены полномочия директора ООО "Корпорация ФАРЕКС"; по условиям договора одним из объектов аренды является земельный участок с разрешенным использованием: для здания бывшей школы, а согласно сведениям государственного земельного кадастра недвижимости земельный участок имеет разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, при этом, указав на то, что в случае непредставления необходимых документов для проведения государственной регистрации в установленный срок, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, будет вынужден отказать в регистрации.
Впоследствии письмом от 20.02.2015 в„– 12/088/2014-339 регистрирующий орган на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ отказал в государственной регистрации договора аренды 02.08.2013 со ссылкой на то, что на государственную регистрацию не представлены необходимые документы, поименованные в уведомлении от 22.01.2015 в„– 12/088/2014-339. Кроме того, отметив, что из представленных обществом документов невозможно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в связи с чем посчитал договор незаключенным применительно к пункту 3 статьи 607 ГК РФ.
ООО "Лимитед", считая, что данный отказ в государственной регистрации указанного договора не соответствующим закону и нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в суд с настоящим заявлением.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктом 1 статьи 16 Закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.
Основания для отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе установлены статьей 20 Закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ.
В государственной регистрации может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ).
При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций, исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, в частности, решение Уссурийского районного суда Приморского края от 10.10.2014 по делу в„– 2-6904/2014, согласно которому признана незаконность увольнения Речкалова В.В. с восстановлением его в должности директора ООО "Лимитед", выписку из ЕГРЮЛ по состоянию на 23.12.2014, пришли к обоснованному выводу о том, что названное лицо на дату обращения с заявлением о государственной регистрации договора аренды являлось директором указанного общества, в связи с чем требование государственного регистратора о предоставлении решения собрания участников общества являлось неправомерным.
Оценивая другое основание, явившееся причиной для отказа в государственной регистрации спорного договора, относительно расхождений по поводу разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:34:016201:167, суды установили, что согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности ООО "Корпорация ФАРЕКС" его разрешенное использование: для здания бывшей школы. Между тем из кадастрового паспорта на земельный участок от 30.12.2014 следует, что его разрешенное использование: многоквартирные жилые дома. Из сообщения управления градостроительства администрации Уссурийского городского округа Приморского края от 10.05.2012 также вытекает, что в решение Думы муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район от 30.11.2004 в„– 104 "О правилах землепользования и застройки земель муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район" решением Думы Уссурийского городского округа от 20.12.2011 в„– 505 внесены изменения и указанный земельный участок находится в зоне застройки малоэтажными жилыми домами, одним из основных видов разрешенного использования является - многоквартирные жилые дома.
В этой связи, поскольку произошло изменение сведений об объекте недвижимого имущества в части разрешенного использования, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, и до момента подписания договора не требовалось заявления об этом правообладателя в регистрирующий орган (пункт 4 статьи 18 Закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ утратил силу с 01.10.2013), то суды не усмотрели законного основания для отказа в государственной регистрации по изложенной в сообщении от 20.02.2015 в„– 12/088/2014-339 причине.
Относительно полномочий директора ООО "Корпорация ФАРЕКС" суд первой инстанции указал на то, что заявитель имел намерение представить в управление соответствующее подтверждение до установленного срока приостановления регистрации (20.02.2015), однако в приеме дополнительных документов ему было отказано в связи с принятием оспариваемого решения от 23.02.2015.
При таких обстоятельствах суд сделал вывод о том, что права заявителя на проведение регистрации были нарушены.
С этим выводом согласился апелляционный суд, вместе с тем, отметив, что представленное письмо ООО "Лимитед" от 20.02.2015 с дополнительными пояснениями и приложенными документами: протокол собрания учредителей ООО "Лимитед" от 24.01.2005 в„– 1, приказ о назначении директора ООО "Лимитед" от 07.02.2005 в„– 1, приказ о восстановлении директора ООО "Лимитед" от 10.10.2014 в„– 87/1, решение Уссурийского районного суда Приморского края от 10.10.2014 по делу в„– 2-6904/2014, определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 28.01.2015, градостроительный регламент на земельный участок, решение учредителей ООО "Корпорация ФАРЕКС" от 09.11.2009, без доказательств, подтверждающих прием либо отказ в их приеме, не могут свидетельствовать о том, что заинтересованное лицо представляло указанные документы в регистрирующий орган.
В этой части судебные акты не обжалуются.
Пунктом 1 статьи 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения пункт 1 статьи 422 ГК РФ.
Проанализировав условия договора с позиции статьи 431 ГК РФ, суды установили, что содержание договора аренды от 02.08.2013 в части его предмета, определяющего права и обязанности сторон, не соответствует положениям статьи 606 ГК РФ, поскольку договор предоставляет арендатору право распоряжаться объектами аренды, что противоречит существу данного вида обязательства.
Кроме того, суды со ссылкой на статью 42 ЗК РФ указали, что предоставление арендатору права строительства новых зданий и сооружений с правом сноса существующих противоречит разрешенному использованию земельного участка.
Таким образом, установив, что представленный на регистрацию договор аренды от 02.08.2013 противоречит действующему законодательству, то есть является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 ГК РФ, суды пришли к верному выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для его регистрации (абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ). Как следствие этому, отказали в удовлетворении предъявленных требований.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в оспариваемом решении отсутствовало признанное судом такое основание как несоответствие договора положениям статьи 606 ГК РФ, подлежит отклонению.
Статья 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент подписания договора) устанавливает общее правило о ничтожности сделки, противоречащей закону или иным правовым актам. Применение данной нормы основано на объективном критерии - противоречие сделки законодательству. Установление несоответствия сделки действующему закону является достаточным основанием для констатации факта ее ничтожности. В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.
Вместе с этим, именно на суд возлагается обязанность по проверке заключенного сторонами договора на соответствие его положений закону. И, поскольку арбитражный суд в порядке статьи 10 АПК РФ обязан был непосредственно исследовать все доказательства по делу, в том числе и соответствие заключенного договора гражданскому законодательству, то данное обстоятельство не может быть поставлено в зависимость от того, входило ли данное основание в предмет рассматриваемого отказа регистрирующего органа.
Иные доводы, приведенные в жалобе, не имеют правового значения как не влияющие на выводы судов, в связи с чем не принимаются кассационной коллегией.
Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.
При изложенных обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 23.07.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2015 по делу в„– А51-5871/2015 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
В.А.ГРЕБЕНЩИКОВА

Судьи
О.В.ЦИРУЛИК
С.Ю.ЛЕСНЕНКО


------------------------------------------------------------------