АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 февраля 2016 г. в„– Ф03-5692/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: О.В. Цирулик
Судей: С.Ю. Лесненко, С.Н. Новиковой
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Ориенталь":
- Буздин А.М., представитель по доверенности б/н от 18.11.2015;
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ориенталь"
на решение от 26.05.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2015
по делу в„– А59-5223/2014 Арбитражного суда Сахалинской области
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Ю.А. Караман, в суде апелляционной инстанции судьи: Д.А. Глебов, С.Б. Култышев, Н.А. Скрипка
по иску общества с ограниченной ответственностью "Восточный альянс"
к обществу с ограниченной ответственностью "Ориенталь"
о выселении и взыскании задолженности по арендной плате
Общество с ограниченной ответственностью "Восточный альянс" (ОГРН 1026500534389, ИНН 6501077020, адрес (место нахождения): 693010, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская, 2А; далее - ООО "Восточный альянс", истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ориенталь" (ОГРН 1066501067270, ИНН 6501170967, адрес (место нахождения): 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская, 2А; далее - ООО "Ориенталь", ответчик) о выселении последнего из здания, расположенного по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская, д. 2А, общей площадью 1 625,5 кв. м, в том числе из нежилых помещений в здании площадью 424,2 кв. м, о взыскании арендной платы за период с 01.12.2012 по 01.11.2014 в сумме 4 878 300 рублей.
Определением суда первой инстанции от 16.01.2014 для совместного рассмотрения с первоначально поданным заявлением принято встречное исковое заявление ООО "Ориенталь" о взыскании с ООО "Восточный альянс" эксплуатационных расходов на содержание здания гостиницы в сумме 3 178 805 рублей 02 копейки.
Решением от 26.05.2015 первоначальные требования удовлетворены в полном объеме, суд обязал "Ориенталь" освободить здание гостиницы, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская, д. 2А, а также взыскал задолженность по арендной плате в размере 4 878 300 рублей. Встречные исковые требования удовлетворены судом частично, с ООО "Восточный альянс" в пользу ООО "Ориенталь" в счет возмещения расходов на содержание здания гостиницы взыскано 808 761 рублей 84 копеек, в удовлетворении остальной части требований отказано. Производство по делу в части взыскания 2 000 рублей с ООО "Восточный альянс", прекращено, в связи с отказом заявителя от данной части требований. В зачете удовлетворенных требований отказано в связи с открытием в отношении ООО "Восточный альянс" конкурсного производства.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2015 решение от 26.05.2015 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Ориенталь", ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новое решение.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о неправильной квалификации судами заявленных ООО "Восточный альянс" требований как негаторных. По его мнению, рассматриваемый иск является виндикационным, в связи с чем к спорным правоотношениям необходимо применять трехгодичный срок исковой давности, о применении последствий пропуска которого ходатайствовало ООО "Ориенталь". Кроме того заявитель не согласен с выводами судов относительно невозможности применения зачета встречных однородных требований.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
Судебное заседание по рассмотрения кассационной жалобы определениями от 15.12.2015, от 11.01.2016 было отложено до 08.02.2016.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Ориенталь" поддержал доводы жалобы, настаивал на отмене обжалуемых судебных актов. ООО "Восточный альянс", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечило.
Представитель ООО "Ориенталь" заявил ходатайство о приостановлении производства по делу в связи с отсутствием назначения конкурсного управляющего ООО "Восточный альянс". Заявленное ходатайство рассмотрено судом кассационной инстанции и отклонено в связи с отсутствием оснований, установленных статьями 143, 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для приостановления производства по делу.
Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 05.05.2010 между ООО "Восточный альянс" (арендодатель) и ООО "Ориенталь" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование недвижимое имущество: помещения в здании гостиницы, расположенном по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская, д. 2 а, на 2, 3 и 4 этажах указанного здания, общей площадью 424,2 кв. м, срок на 10 месяцев.
Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора с момента подписания акта приема-передачи арендатор оплачивает арендодателю арендную плату, установленную договором в размере 212 100 рублей в месяц.
01.08.2012 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору от 05.05.2010, которым был конкретизирован перечень объектов аренды.
Письмом от 17.09.2014 ООО "Восточный альянс" уведомило ООО "Ориенталь" об отказе от договора аренды от 05.10.2010 в„– 5/10 и прекращении действия договора.
Неисполнение ООО "Ориенталь" обязанности по освобождению арендуемого имущества явилось основанием для обращения ООО "Восточный альянс" в суд с настоящими требованиями.
В свою очередь, ООО "Ориенталь" обратилось с встречными исковыми требованиями о взыскании с "Восточный альянс" стоимости расходов на содержание арендуемого имущества, которые также были приняты к рассмотрению судом первой инстанции.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае, если договор аренды заключен или продлен на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судами на основе оценки имеющихся в деле доказательств установлено, что 05.05.2010 между ООО "Восточный альянс" (арендодатель) и ООО "Ориенталь" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества: помещения в здании гостиницы, расположенном по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская, д. 2 а, на 2, 3 и 4 этажах указанного здания, общей площадью 424,2 кв. м, сроком на 10 месяцев. По истечении срока действия договора ООО "Ориенталь" продолжило пользоваться арендованным имуществом, при этом дополнительным соглашением от 01.08.2012 стороны договора конкретизировали перечень переданных в аренду объектов. Названные обстоятельства установлены также вступившим в законную силу судебным актом по делу в„– А59-5024/2012.
Также судами установлено, что письмом от 17.09.2014 конкурсный управляющий Лопанов А.Н. уведомил ООО "Ориенталь" об отказе от договора аренды от 05.10.2010 в„– 5/10 и прекращении его действия. Указанное уведомление получено ООО "Ориенталь" 22.09.2014.
Дав оценку правоотношениям сторон с позиций вышеуказанных норм права и с учетом установленных по делу обстоятельств, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды в„– 5/10 прекратил свое действие с 23.12.2014.
Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Приняв во внимание факт прекращения договора аренды в„– 5/10, суды обоснованно удовлетворили требование ООО "Восточный альянс" об освобождении арендуемых ответчиком помещений площадью 424,2 кв. м.
Судебные акты в этой части фактически не обжалуются.
Удовлетворяя исковые требования ООО "Восточный альянс" в части освобождения остальных помещений, фактически используемых ответчиком в отсутствие какого-либо договора, суды правомерно руководствовались следующим.
В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно пунктам 45 и 49 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Судами установлено, что в аренде у ООО "Ориенталь" находились все жилые помещения в гостинице, тогда как остальные помещения (холлы, лестницы, коридоры) в аренду не передавались. В то же время ввиду невозможности доступа к арендуемым помещениям иначе как через иные помещения гостиницы ООО "Ориенталь" фактически пользовалось и помещениями, не поименованными в договоре аренды.
Установив указанные обстоятельства, суды правомерно удовлетворили требование собственника об освобождении фактически используемых помещений, обоснованно отказав в удовлетворении заявления ООО "Ориенталь" о применении последствий пропуска срока исковой давности, который в отношении негаторных требований не применяется (статья 208 ГК РФ).
Доводы кассационной жалобы о том, что в данном случае освобождение помещений должно было осуществляться путем предъявления виндикационного иска, отклоняются, так как фактическое использование ответчиком спорных помещений не свидетельствует о лишении истца владения ими. Доказательств того, что собственник не мог осуществлять полномочия владения спорным имуществом, в том числе в связи с препятствованием в пользовании им со стороны ООО "Ориенталь", в деле не имеется. Вопреки утверждению ООО "Ориенталь" сам по себе факт удовлетворения иска об освобождении помещений в отсутствие доказательств невозможности использования их собственником о лишении владения не свидетельствует.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды от 05.05.2010, с учетом дополнительных соглашений к нему, арендатор оплачивает эксплуатационные расходы, коммунальные и прочие услуги за все здание самостоятельно. Арендодатель возмещает арендатору указанные расходы в части расходов, относящихся к остальной, помимо арендуемой части здания.
Дав оценку представленным в деле доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ, суды установили как наличие задолженности по арендной плате, так и наличие задолженности арендодателя по возмещению арендатору расходов на содержание остальной, помимо арендованной, части здания. На основании этого суды удовлетворили соответствующие требования как по первоначальному, так и по встречному иску.
При этом суды, руководствуясь статьями 63, 134, 142 Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", пунктом 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 в„– 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", и исходя из того, что с момента вынесения Арбитражным судом Сахалинской области решения о введении в отношении ООО "Восточный альянс" процедуры конкурсного производства недопустимо прекращение денежных обязательств должника путем зачета встречного однородного требования, обоснованно отказали в проведении зачета удовлетворенных требований.
Доводы кассационной жалобы ООО "Ориенталь" об утрате актуальности разъяснений, приведенных в вышеназванном информационном письме, отклоняются как основанные на неправильном толковании норм материального права.
Ссылка ООО "Ориенталь" на то, что он является текущим кредитором ООО "Восточный альянс" также отклоняется, так как пунктом 2 статьи 134 Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" установлена очередность погашения требований кредиторов по текущим платежам. При этом доказательств соблюдения очередности и пропорциональности удовлетворения требований и отсутствия нарушений прав других кредиторов в случае проведения зачета в дело не представлено.
Выводы судов сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 26.05.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2015 по делу в„– А59-5223/2014 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Отменить приостановление судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.11.2015.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
О.В.ЦИРУЛИК

Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
С.Н.НОВИКОВА


------------------------------------------------------------------