АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 февраля 2016 г. в„– Ф03-6165/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой
Судей: С.Ю. Лесненко, О.В. Цирулик
при участии:
от истца: Семенов В.Н., представитель по доверенности от 25.01.2016 б/н
от ответчиков: от ООО "Новое время" - Мальков Е.М., представитель по доверенности от 25.01.2016 б/н; от ПАО КБ "Саммит банк" - Небогатиков А.Г., представитель по доверенности от 17.11.2015 в„– 25 АА 1402625
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества коммерческий банк "Саммит банк"
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2015
по делу в„– А51-13480/2015 Арбитражного суда Приморского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.А. Хижинский,
в суде апелляционной инстанции судьи: Д.А. Глебов, С.М. Синицына, Н.А. Скрипка
по иску администрации городского округа ЗАТО город Фокино
к публичному акционерному обществу коммерческий банк "Саммит банк", обществу с ограниченной ответственностью "Новое время", обществу с ограниченной ответственностью научно-производственное объединение "Дальстройпроект"
о признании договора ипотеки недействительным
Администрация городского округа ЗАТО города Фокино (ИНН 2512000470, ОГРН 1022500576471; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к публичному акционерному обществу коммерческий банк "Саммит банк" (ИНН 2503001251, ОГРН 1022500001930; далее - ПАО КБ "Саммит банк", банк), обществу с ограниченной ответственностью "Новое время" (ИНН 2512301815, ОГРН 1042501101510; далее - ООО "Новое время"), обществу с ограниченной ответственностью научно-производственное объединение "Дальстройпроект" (ИНН 2503024957, ОГРН 1062503012384; далее - ООО НПО "Дальстройпроект") о признании договора недействительным.
Решением суда от 04.08.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2015 решение от 04.08.2015 отменено; договор ипотеки от 16.01.2013, заключенный между публичным акционерным обществом коммерческий банк "Саммит банк", ООО "Новое время", ООО НПО "Дальстройпроект", признан недействительным.
В кассационной жалобе ПАО КБ "Саммит банк" просит отменить постановление, оставить в силе решение суда. Заявитель полагает, что договор об ипотеке полностью соответствует законодательству, применимому к спорным правоотношениям, а именно правилам о залоге, содержащимся в действующем законодательстве. Считает, что при заключении договора об ипотеке не переходят права на имущество, переданное в качестве залога; сторонами договора соблюдены все необходимые условия, а именно для передачи в залог права аренды земельного участка в адрес администрации направлено соответствующее уведомление, как того требуют правила пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Указывает, что земельный участок, являющийся предметом договора об ипотеке, относится к землям, ограниченным в обороте (подпункт 6 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ). Такие земли не предоставляются в частную собственность. Поэтому полагает, что заключение договора об ипотеке не связано с отчуждением и оборотом указанных в нем объектов недвижимости. Не согласен с выводом суда о ничтожности сделки как посягающей на публичные интересы, поскольку предметом залога по сути является гараж и земельный участок, занятый зданием гаража; заключение договора не затрагивает интересы неопределенного круга лиц, не влияет на безопасность жизни и здоровья граждан, не оказывает влияния на оборону и безопасность государства, на окружающую среду. Кроме этого, ссылается на то, что банк на территории ЗАТО г. Фокино имеет обособленное подразделение - дополнительный офис, состоящий на налоговом учете в Межрайонной ИФНС в„– 1 по Приморскому краю (территориальный участок в„– 1 - г. Фокино). Дополнительный офис размещен в здании, находящемся в собственности банка и расположенном на территории ЗАТО; земельный участок, занятый этим зданием, предоставлен банку в аренду. Все эти обстоятельства свидетельствуют о том, что банк осуществляет свою деятельность на территории ЗАТО и потому к соответствующим сделкам подлежит применению пункт 1 статьи 8 Закона Российской Федерации от 14.07.1992 в„– 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании".
Администрация в отзыве относительно доводов кассационной жалобы возражает и просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения.
В судебном заседании кассационной инстанции в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 02.02.2016 до 16 часов 30 минут.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ПАО КБ "Саммит банк" и администрации доводы кассационной жалобы и отзыва на нее поддержали, дали по ним пояснения; представитель ООО "Новое время" поддержал позицию заявителя кассационной жалобы.
ООО НПО "Дальстройпроект", извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда кассационной инстанции не явился.
Проверив законность постановления суда апелляционной инстанции, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 16.01.2013 между ОАО КБ "Саммит банк" (залогодержатель), ООО "Новое время" (залогодатель) и ООО НПО "Дальстройпроект" (заемщик) заключен договор об ипотеке, предметом которого является здание гаража общей площадью 515,10 кв. м (лит. А, А1 - пристройка-склад); инвентарный номер 05:547:001:000153370:0001:20001; этажность: 1; назначение: нежилое; условный номер 25-25-07/009/2007-195, находящееся по адресу: Приморский край, ЗАТО г. Фокино, ул. Усатого, 32 г, а также право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:35:050201:679 площадью 2302+/-15 кв. м, занятого зданием гаража с производственной территорией местоположением: установлено относительно ориентира - здания, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Приморский край, городской округ ЗАТО г. Фокино, ул. Усатого, 32 г.
Договор об ипотеке заключен в целях обеспечения обязательств по кредитным договорам от 12.01.2012 в„– 1518/К, от 06.02.2012 в„– 1547/К, заключенным между банком и заемщиком - ООО НПО "Дальстройпроект".
Договор об ипотеке зарегистрирован в установленном порядке (в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.02.2013 произведена запись в„– 25-25-08/015/2013-161).
Администрация городского округа ЗАТО город Фокино, ссылаясь на то, что имущество, являющееся предметом залога, находится в границах закрытого административно-территориального образования, поэтому к сделкам с таким имуществом подлежат применению нормы Закона Российской Федерации от 14.07.1992 в„– 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании", и полагая, что договор не соответствует требованиям статьи 8 названного закона, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как установлено судами и не опровергается материалами дела, вышеназванные здание гаража общей площадью 515,10 кв. м и земельный участок площадью 2302+/-15 кв. м с кадастровым номером 25:35:050201:679 находятся в границах закрытого административно-территориального образования город Фокино, правовой режим которого определен Законом РФ от 14.07.1992 в„– 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" (далее - Закон РФ в„– 3297-1). Здание гаража находится в собственности ООО "Новое время" (свидетельство о государственной регистрации права от 10.11.2008 серии 25-АБ в„– 084104); земельный участок используется ООО "Новое время" на условиях аренды по договору от 01.07.2009 в„– 31, заключенному с отделом по управлению муниципальным имуществом городского округа ЗАТО город Фокино (арендодатель) и зарегистрированному в установленном порядке.
В данном случае администрация считает, что для заключения договора об ипотеке необходимо было соблюсти требования статьи 8 Законом РФ в„– 3297-1, а именно получить решение о допуске на совершение спорной сделки.
Статьей 8 названного закона предусмотрено, что сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования, либо иные сделки с таким имуществом могут совершаться только гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими или получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования, гражданами Российской Федерации, работающими на данной территории на условиях трудового договора, заключенного на неопределенный срок с организациями, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, и юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории закрытого административно-территориального образования (пункт 1). Участие граждан и юридических лиц, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, в совершении сделок, предусмотренных этим пунктом, допускается по решению органов местного самоуправления закрытого административно-территориального образования, согласованному с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование (пункт 2).
Таким образом, для сделок, связанных с недвижимым имуществом, находящимся на территории ЗАТО, установлены ограничения, а именно такие сделки могут совершаться, в том числе, юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории ЗАТО; участие иных юридических лиц в совершении сделок с соответствующим имуществом возможно только при наличии решения о допуске к совершению сделки.
Участниками сделки (договора об ипотеке) являются: залогодатель - ООО "Новое время", зарегистрированный на территории ЗАТО город Фокино; заемщик - ООО НПО "Дальстройпроект", имеющий на территории ЗАТО филиал; залогодержатель - ПАО КБ "Саммит Банк", зарегистрированный на территории ЗАТО г. Большой камень и имеющий согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц филиалы на территории г. Владивостока.
При разрешении спора суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что спорный договор ипотеки не связан с отчуждением и оборотом указанных в нем объектов недвижимости (здания гаража, право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:35:050201:679 площадью 2302+/-15 кв. м, занятого зданием гаража), поэтому не подлежат применению правила пунктов 1, 2 статьи 8 Закона в„– 3297-1. Кроме того, суд учел, что спорный договор являлся предметом судебного разбирательства по делу в„– 2-180/2014 Шкотовского районного суда Приморского края, по делу в„– А51-19296/2014 Арбитражного суда Приморского края.
Апелляционная инстанция, отменяя решение суда, признала договор ипотеки ничтожной сделкой как не соответствующий требованиям статьи 8 Закона в„– 3297-1.
Как указано выше, предметом залога являются здание гаража, находящееся в собственности залогодателя, а также право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:35:050201:679 площадью 2302+/-15 кв. м, занятого зданием гаража, находящегося в границах закрытого образования. Предмет залога остался в пользовании у залогодателя.
Согласно статье 5 Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) указанное имущество (здание гаража, право аренды земельного участка, занятого зданием гаража) может быть предметом ипотеки.
В соответствии с пунктом 6.2 договора об ипотеке реализация предмета залога производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством.
Статьей 58 Закона об ипотеке установлены порядок реализации заложенного недвижимого имущества с публичных торгов и правовые последствия объявления публичных торгов несостоявшимися. Пунктом 1 названной статьи определено, что основаниями для объявления публичных торгов несостоявшимися являются случаи, когда на публичные торги явилось менее двух покупателей; на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок. При этом данный Закон прямо указывает на то, что публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из названных обстоятельств.
В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества (пункт 2 статьи 58 Закона об ипотеке).
Таким образом, залогодержатель вправе оставить за собой предмет залога, что свидетельствует о переходе прав на заложенное имущество от залогодателя к залогодержателю.
Кроме того, в силу пункта 3 статьи 6 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
В этой связи суд правомерно констатировал, что договор ипотеки является сделкой, предусматривающей возможность отчуждения недвижимого имущества, в случае неисполнения должниками своих обязательств по договору перед кредитором.
Доводы банка о том, что при заключении договора ипотеки фактически не переходят права на переданное в залог имущество, судом обоснованно не принят во внимание, поскольку, как указано выше, возможность отчуждения имущества при ненадлежащем исполнении обязательств, в обеспечение которых заключен договор, не исключается.
Также апелляционной инстанцией правомерно указано, что обстоятельства, установленные по делу в„– 2-180/2014 Шкотовского районного суда Приморского края и по делу в„– А51-19296/2014 Арбитражного суда Приморского края не могут быть преюдициальными по настоящему спору, поскольку администрация не являлась участником процессов по ранее рассмотренным делам, в указанных делах выводы относительно сделки по заявленному в данном деле основанию не проверялись.
Вместе с тем апелляционной инстанцией при проверке соответствия сделки требованиям статьи 8 Закона в„– 3297-1 не выяснено следующее.
Правовой статус закрытого административно-территориального образования и особенности местного самоуправления образования определены Законом Российской Федерации от 14.07.1992 в„– 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании". Этим же Законом определены цели создания закрытого административно-территориального образования (далее - закрытое образование), а именно в целях обеспечения безопасного функционирования находящихся на его территории организаций и (или) объектов, для которых в целях обеспечения обороны страны и безопасности государства устанавливается особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан.
Решение о создании, преобразовании или об упразднении закрытого образования принимается Президентом Российской Федерации (статья 2 Закона).
Особый режим безопасного функционирования организаций и (или) объектов в закрытом административно-территориальном образовании включает, в том числе, ограничения на право ведения хозяйственной и предпринимательской деятельности, владения, пользования и распоряжения природными ресурсами, недвижимым имуществом, вытекающие из ограничений на въезд и (или) постоянное проживание (абз. 5 п. 1 ст. 3 названного Закона).
Обеспечение особого режима безопасного функционирования организаций и (или) объектов в закрытом образовании осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Решение об установлении особого режима безопасного функционирования организаций и (или) объектов в конкретном закрытом образовании принимается Правительством Российской Федерации (п. 2 ст. 3 Закона).
Постановлением Правительства РФ от 26.06.1998 в„– 655 утверждено Положение об обеспечении особого режима в ЗАТО, на территории которого расположены объекты Министерства обороны РФ. Действие данного положения распространено, в том числе, на ЗАТО г. Фокино Приморского края (Постановление Правительства РФ от 30.12.2012 в„– 1492).
Таким образом, создание ЗАТО г. Фокино связано с нахождением на его территории объектов Министерства обороны РФ.
Вышеназванным Положением установлен порядок обеспечения особого режима безопасного функционирования воинских частей, подразделений, организаций и объектов Министерства обороны Российской Федерации, расположенных на территории закрытого административно-территориального образования (далее соответственно именуются - особый режим, объекты, закрытое образование).
На основе названного Положения федеральными органами исполнительной власти и органом местного самоуправления в пределах их полномочий могут разрабатываться организационно-распорядительные документы по вопросам обеспечения особого режима (пункт 6 Положения).
Судом вопрос о наличии разработанного на территории ЗАТО г. Фокино организационно-распорядительного акта по вопросам обеспечения особого режима, включающего, в числе прочих, ограничения владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, вытекающие из ограничений на въезд и (или) постоянное проживание, не выяснялся. Не выяснен порядок и возможность получения допуска к совершению сделок, участниками которых являются юридические лица, не зарегистрированные на территории закрытого образования, но ведущие свою деятельность через представительства и (или) филиалы.
Как следует из представленных в материалах дела документов, залогодатель зарегистрирован на территории закрытого образования; заемщик ведет деятельность в лице своего филиала, зарегистрированного на территории закрытого образования; банк на территории закрытого образования имеет объект недвижимости (здание, используемое в качестве дополнительного офиса банка) и разрешение на ведение экономической деятельности на данной территории.
Таким образом, все лица, участвующие в совершении сделки - договора ипотеки ведут экономическую деятельность на территории закрытого образования.
Данные обстоятельства соответствующим образом судом апелляционной инстанции не исследованы, правовая оценка с учетом этих обстоятельств не давалась, поэтому принятое по делу постановление в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд. При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить фактические обстоятельства дела и вынести постановление в соответствии с законом, распределив судебные расходы по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2015 по делу в„– А51-13480/2015 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
С.Н.НОВИКОВА

Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
О.В.ЦИРУЛИК


------------------------------------------------------------------